Hello，我是馬哥。

最近找我諮詢的朋友，挺多問到廣鋼的。

對廣鋼新城的看法，我在幾個月前寫牛奶廠的時候，態度已經很明確了。

廣鋼有硬傷，從投資角度來說，並不是好選擇。

所以不能買對嗎？

倒也不是，廣鋼現在還是能入手的。

但它能入手的原因，不是硬傷解決了。

而是受其他版塊襯托，變得有價效比。

舉個簡單的例子。

一江之隔的光大，已經有破8萬單價的成交，掛牌也普遍上7。

廣紙的新盤，配套還遠未成熟，以觀瀾府為首的開盤價也去到7.5。

這時回過頭來看，廣鋼這種絕對次新，掛牌普遍才到6，價效比是不是起來了。

所以這才是我說廣鋼現在能入的根本原因。

不是它突然規劃增量變好了，只是現在買它，能吃到補漲。

僅此而已。

在房地產有個概念，叫板塊輪動，以前也有提到過。

簡單說就是各個板塊，按照先後順序輪著漲，越靠前的漲幅越多。

廣州的輪動順序，大致如下：

珠城——琶洲、天河公園、金融城魚珠CBD——老黃埔、海珠、越秀強學位房——科學城、萬博——荔灣、越秀普通房——增城。

廣州從去年開始的行情，基本上也是按這規律輪動。

尾部板塊，還有可能出現輪動失敗。

所以去年有幾次輪動漲幅，荔灣越秀增城是沒吃到的。

結合現在的輪動情況，海珠萬博都已經在補漲當中，下一波大機率能輪動到荔灣。

而荔灣最能打的，也就廣鋼了。

這就是買它的理由。

再多說幾點。

廣鋼的優勢是什麼，大家想必都清楚。

交通方面目前有1號線+廣佛線，還有22號線、10號線和11號線在建。

全部建成通車後，通勤能力是ok的。

加上省實和華附的學位優勢，4家三甲醫院保證醫療配套。

利好基本就這些。

所以大家發現了麼，廣鋼缺乏一個很重要的增值點：

產業。

荔灣目前和未來的重點產業專案，都放在了白鵝潭商務區。

廣鋼在其中的定位，更偏向過渡與輸血。

因此嚴格來說，廣鋼是按照睡城的標準去打造的。

而睡城，沒有產業利好刺激，很難吸引投資資金進場。

所以廣鋼的房價推動，主要靠剛需住家和補漲，絕對稱不上是合格的投資產品。

因此第一點，如果選擇入手廣鋼，必須是帶自住需求的買家。

純投資，選別的產品。

否則光是內部存量競爭就能讓你哭著走。

另外，如果抱著買學位房的需求進場，一定要仔細甄別廣鋼的內部樓盤。

當初廣鋼號稱會引入四大名校，但目前落地的只有省實和華附。

而目前基本確定能對口入讀的，只有華髮中央公園對口省實。

其他樓盤，在學位充足的情況下，北區對口省實，南區對口華附。

但要是學位緊張，怎麼統籌分配還沒徹底定下來。

要是幾百萬買廣鋼學位房，最後只能讀村小，是很悲催一件事。

別覺得馬哥在危言聳聽，現在廣鋼還有很多沒收樓，等人都住進來了，學位缺口是實打實的大問題。

至於一些人擔心的教育水平問題，我倒覺得問題不大。

不說省實華附本身就是塊好招牌，光憑生源純粹這點，就保證了這兩所學校成績不會差。

而且根據收集到的訊息，很多校本部的老教師，都比較喜歡留在老城區任教，其中不少就到了廣鋼。

所以師資力量也是ok的。

總的來說，廣鋼學位房最大的風險，還是能不能讀上的問題。

還有一個痛點是什麼呢？交通。

從廣鋼進市區，需要過江，而鶴洞大橋目前在施工建設，要22年才竣工。

所以現在廣鋼的路面通勤有多堵，實地踩個盤就清楚了。

地鐵也是要2-3年後才有新線路，目前1號線+廣佛線，依舊不太夠看。

好吧，說了這麼多好像都是吐槽，但廣鋼目前確實是可以買的。

吃的就是補漲紅利和規劃落地的紅利。

吐槽也是讓大家能清楚這裡都有哪些痛點，避免房子都買了才覺得不合適。

總結，現階段哪些人能買廣鋼：

非投資、自住保值為主，持有年限比較長的。

哪些人不值得買：

純投資、持有年限短、有硬學位需求的。

但不管怎麼說，在這通脹的年代，買房總比不買好。

漲得慢點，也好過放銀行被吃掉本金不是麼。

所以最後還是那幾句老話：

做好選籌，抓緊上車！

如果你有置業廣州的計劃，又不知道哪個版塊、哪個樓盤真正適合自己，可以找我諮詢。

最後

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我們下次再見吧~