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2019年以來,房地產市場就一直充斥房企大量破產的傳聞,諸如“2019年全國已有400家房地產公司宣告破產”等新聞不斷轉載,市場真的進入“大洗牌”階段了麼?實際破產企業有多少,有什麼特徵,相比往年情況如何?讓我們接下來為大家一一揭曉。

房企破產數量的真相

➤實際數量為330家,較去年同期並無大幅增長

圖:涉及破產房企分佈圖

實際釋出破產相關文書房企為330家。截至2019年11月,在人民法院公告網,以“房地產+破產文書”為關鍵字可檢索出來400多條破產文書,以企業為單位來看的話,剔除部分重複企業及非房地產企業,共計330家房企釋出了破產相關文書。

相比往年,並無大幅增長。即使在房地產市場較好的年份,房企每年也有近300家左右會發布破產相關文書,文書的統計線條相對較粗,包含了重新發起、流程延期、債權人會議等不同階段的披露。

企業主要分佈於長三角與珠三角城市群。分地區來看,釋出破產文書房企主要位於長三角與珠三角兩個城市群,佔比分別為25.76%和17.27%。兩個區域佔總數量的43%。我們認為,一方面,熱點城市及城市群,吸引了大量房地產開發企業進入,區域競爭激烈,地方小微房企生存更加艱難;另一方面,長三角及珠三角投資及借貸熱度高,借貸糾紛以及公司登出破產更加頻繁。

➤宣告破產企業僅為43家,大部分仍處於破產流程初期階段

圖:房地產企業破產流程圖

房企破產流程漫長且複雜,真正破產企業僅有43家。房地產企業的破產其實是一個漫長的過程,中間會有破產申請、法院裁定受理、債權人會議、財產變價分配、甚至被申請破產或債權人會議後又申請重整自救、中止破產程式等都會有相關的流程與公告。因此,看似大量的破產文書中,真正被宣告破產的企業僅有43家,其餘均為各種流程公告,包括更換管理人、第一次債權人會議通知等。

大部分發布破產文書企業僅進入初期階段。330家釋出破產文書的企業中,190家為法院釋出第一次債權人會議召開通知,佔比為57.6%。通常,在多次債權人會議後,債權人才能決議出究竟是繼續執行破產清算程式,還是申請重整或和解,此時並不能判定企業是否會破產。值得注意的是,27家企業的重整計劃已獲得批准。330家企業中,涉及重整的共計56家,這其中27家的重整計劃已獲法院裁定批准,這意味著這些企業已經成功存續下來。

破產原因探索

對破產企業進行核實後,我們發現房企大多為當地開發企業,很多糾紛為破產和解以及再次啟動,破產數量保持穩定比例。相比小企業而言,部分規模相對較大的房企,因戰略定位、多元擴張、專案銷售等問題,資金鍊也出現了問題。

表:近一年部分陷入困境房企一覽

通過梳理表格內企業深陷困境的原因,我們可以發現房企面臨破產主要有以下兩方面原因:一方面,企業自身管理制度落後、運營效率較低、產品缺乏競爭力、佈局單一,在市場火熱的上行期階段,企業的銷售業績快速增長,掩蓋自身“內功”先天不足的缺陷,同時規模化也對企業自身管理提出更高的要求,企業並沒有及時優化與挑戰,一旦市場進入平穩或下行期,企業的競爭力短板就會凸顯出來,銷售去化以及融資等問題將形成較大壓力;另一方面,部分房企前期的業績高增長促使企業自信心急劇擴張,在業務發展方面鋪攤子過大,激進的多元化拓展拖累了企業的發展速度。

總結

作為一個資金密集型行業,房地產開發需要大量資金支援,一旦運轉中的環節出現資金問題,多米諾效應被觸發,將迅速蔓延導致房企經營困頓甚至倒閉破產。2019年,信用評級較高的大型房企資金優勢更加明顯,而部分小型房企資金承壓,短期資金風險顯著增加。我們認為,房企仍需要從經營上做好地產主業,優化債務結構,降低槓桿比例,平穩發展才能持久經營。

謹慎進入非地產領域。近幾年,房企紛紛涉足長租公寓、養老地產、文旅地產相關領域,也有進軍新能源汽車、機器人制造、汽車零部件製造等非地產領域。房企要對自身的財力、物力、人力有著系統規劃,促進業務及品牌的協同發展,形成系統運營的合力,否則新涉足業務不僅短期難見效益,主業的發展也會受到拖累。

適度降低槓桿比例。在金融去槓桿的背景下,傳統的融資路徑依賴成為潛在風險點,專案風險的重複疊加成為引爆系統風險的錨點,尤其是中小型房企佈局相對集中,很難平衡區域風險。因此,適度降低槓桿比例,放緩增長節奏,能夠有效規避現金流風險。

綜合來看,2019年房地產企業破產數量並未有顯著增長,仍屬於正常優勝劣汰的行業更新節奏。但受市場下行和調控不放鬆影響,房地產企業正在面臨費用率提升、負債率升高、短期償債能力下滑的困境,尤其中小型房企仍將面臨一定的盈利和資金壓力。未來,在融資監管全方位趨緊的情況下,行業分化將會持續加劇,房企應控制擴張速度,謹慎進入非地產領域,聚焦市場需求旺盛的強支撐城市,適度降低槓桿比例,強化合作投資與開發,保障企業的持續健康發展。

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