北京樓市：史上最長熊市？

北京樓市，可能正在歷經史上最長的熊市。

“業主剛來電話，590萬就能賣，只要誠心買，價格還可以再談。”

二十分鐘前，該房源報價還是598萬，但瞬間就降八萬。。。實際上，這還不是底限。這套位於北京朝陽區的兩居室，掛牌兩個月來，已累計降價170萬。按照這樣的數值，業主應該是原來報價760萬左右，這幾個月降到590萬。

而在中介小吳的印象裡，以往市場低溫時，小戶型房價仍較堅挺。但現在，從望京熱門小區，到剛需聚集的大望路，二手房直降百萬已非孤例。

在買賣雙方的博弈中，業主的心理防線已在下降。據北京麥田成交房源監測資料，11月份買方整體議價幅度為-6.9%，較上個月下滑1個百分點，客戶議價空間達到2017年以來最高水平。

據資料寶報道，北京部分樓盤二手房房價跌幅較重。隨機查詢到一個名叫融景城的樓盤，最新二手房價在5萬至5.8萬之間。而在2017年4月，這個樓盤最高價超過了7.3萬每平。按照最新較低價相比，跌幅超過30%。

相對來說，偏遠區域的二手房普遍跌幅較大。貝殼研究院資料顯示，截至今年2月份，石景山、通州、大興等區域二手房價相對2017年高點跌幅均超過15%。考慮到最新價相對二月房價仍有所下跌，這些區域房價跌幅將有所擴大。顯然，對於燕郊二手房的投資者來說，他們的百萬首付款已經跌光了。而對於北京的部分高槓杆投資者來說，也可能如此。

全國房價下滑

曾經最抗跌的北京，房價亦開始出現鬆動；2019年全國房價鵝下滑態勢，也開始長出苗頭。

據國家統計局資料顯示，2019年10月、11月，中國下跌的城市數量連續2個月超過上漲城市數量。

其中，11月二手房跌幅較大的城市主要以環渤海經濟圈、東部三四線城市為主。其中，秦皇島以4.76%的跌幅位居第一；湖州以4.51%的跌幅位居第二。東北城市市場均價10016元/平方米，環比下跌0.81%。

值得一提的是，在一線城市裡，北上廣的二手房房價均環比出現下跌，只有深圳例外。而過去一年的25個重點城市裡有20個城市的掛牌均價出現下跌，甚至有城市的跌幅超過20%。（全景財經）

全景財經引用貝殼研究院的資料顯示，與去年相比，全國多個城市二手房掛牌均價下跌幅度較為明顯。

具體來看，青島二手房掛牌均價跌幅最大，從2018年11月的26713元跌至2019年11月的22203元，跌幅超20%居首；廣州位居次席，從37397元跌至31910元，跌幅超17%；鄭州位居第三位，從16861元跌至14965元，跌幅超12%。。。值得一提的是，掛牌價更多可能是反應賣房者的未來房價信心與試探，並不等同於成交價。

2020又將如何？

12月27日，中國社科院財經戰略研究院釋出《中國住房市場發展月度分析報告》，報告顯示，2019年11月核心城市房價平穩回撥，房價波動性進一步降低。同時，報告認為，隨著政策走勢的進一步明確和房價總體波動性的降低，2020年初房地產市場“小陽春”現象或難以再度出現。

眾多業內專家表示，如果要用兩個字來形容2019年的房地產市場，那一定是“穩定”。展望2020年，“穩”依然是樓市主基調。

當然了，中央經濟工作會議在重申“房住不炒”的同時，也指明了新的增長點。

會議之指出，要加大城市困難群眾住房保障工作，加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造，大力發展租賃住房。

資料顯示，目前中國重點一二線城市存量住宅普遍進入“老齡化”階段。在城市記憶體量住宅中，15年以上樓齡佔比超過35%且20年以上樓齡佔比超20%的城市有12個，均為發展起步早、能級高的重點一二線城市。

來自住建部門的統計資料顯示，全國共有老舊小區近16萬個，涉及居民超過4200萬戶，建築面積約為40億平方米。據初步估算，中國城鎮需綜合改造的老舊小區投資總額可高達4萬億元，如改造期為5年，每年可新增投資約8000億元以上。

有專家認為，改造老舊小區、提升小區物業管理水平將成為房地產行業新的發力點。許小樂表示，隨著經濟社會的發展，城市裡的老舊小區已無法滿足新時代居民的生活需求，如何改造好老舊小區不僅是城市居民生活中的新“痛點”，更成為城市能否平衡發展的重要影響因素之一。因此，老舊小區改造及物業管理對於房企來說，將是新的業績增長點。目前來看，保障房、人才住房，以及藍領公寓等，將成為較大的投資建設領域。

除此之外，近年來“租售並舉”也已成為房地產行業裡受關注度最高的詞彙。而作為樓市調控長效機制的重要組成部分，租賃市場受到了資本的熱捧，獲得了蓬勃發展。

業內專家表示，租賃住房是解決進城務工人員、新就業大學生等新市民住房問題的重要途徑。資料顯示，長租公寓類企業，在北京、上海等城市的市場份額已經超過20%，如果計算二房東之類的類似模式交易在內，當下市場已經有60%的租賃房源很難見到房主交易。

但值得注意的是，雖然長租公寓蓬勃發展搞活了房地產市場，但也產生了“野蠻生長”的問題，在這種情況下，強化對租賃房源的備案及監管將是未來住房租賃市場的主導方向，2020年住房租賃政策將會在更多城市落地。

所幸市場規範的步伐正在加快。近日，住房和城鄉建設部等6部門印發《關於整頓規範住房租賃市場秩序的意見》，規範住房租賃市場。此次《意見》內容涉及廣泛，不僅對租賃主體進行了管控和監管，還對金融租賃業務進行了管控，同時還提出建設租賃服務平臺。這將進一步規範租賃市場，有效維護租戶的合法權益。