一、中央層面開始實質出手：通過政策性銀行專項借款工具推進保交付工作
（一）2022年8月19日晚間，央視新聞披露一則信息，即“住建部、財政部、央行等有關部門近日出臺完善政策工具箱，通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設交付”。此則消息表明意味著，在窮盡地方手段、夯實各方主體責任的基礎上（問題樓盤的出路），中央層面開始實質出手推進保交樓。（二）上述消息實際上是對年中政治局會議精神的進一步落實。今年7月28日召開的政治局會議提出“穩定房地產市場，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩民生”（年中政治局會議要點很多）。顯然，穩定房地產市場被放在了更高的位置，且“保交樓、穩民生”亦已成為各類政策出臺的根本遵循。（三）地產紓困專項基金（鄭州地產紓困基金的成效應不會太理想）是地方政府推進保交樓工作的政策嘗試，而通過政策性銀行專項借款的方式推進保交樓工作則可以被視為中央層面完善相關制度和政策工具箱的一種嘗試。這主要是因為，住建部、財政部與央行等跨部門聯合出臺的政策代表著中央意志，政策性銀行專項借款工具的推出意味著中央層面已經開始實質出手，也說明目前地方在保交付任務中有點力不從心，需要中央層面出手穩定市場、撬動更多社會資金進入，共同推進保交付工作。二、關於政策性銀行專項借款工具的幾點理解
（一）政策性銀行專項借款工具是繼8000億元政策性信貸資金和3000億元政策性金融債之後推出的又一類工具（政策性開發性銀行手冊（2022年版）），表明在化解地方隱性債務風險、穩住宏觀經濟大盤方面屢屢被寄予厚望的政策性銀行，也開始和金融AMC一樣，需要在化解地產行業危機中承擔相應政治責任。（二）政策性銀行專項借款的運作方式比較明確，即“封閉運行、專款專用”，嚴格限定用於已售、逾期、難交付住宅項目的建設交付。這意味著，政策性銀行專項借款支持的項目是有選擇性的，即窮盡地產開發企業和地方政府手段之後仍無法推進交付的項目才有可能成為政策性銀行專項借款的支持對象。（三）從官方表述來看，仍在強調要夯實地產開發企業的主體責任和地方政府的屬地責任，這意味著政策性銀行專項借款的發放對象應是具體項目公司或其背後的地產開發企業，且發放的專項借款會採取封閉式運行的方式，避免被項目公司或地產開發企業挪作他用。（四）政策性銀行專項借款應該是有一個總的額度，並視問題樓盤的區域分佈以及體量進行相應分配，由各地方政府進行統籌摸底，作為地產開發企業和地方政府救助路徑之後的兜底手段。因此，如何能夠爭取到更多資金成本相對低廉的政策性專項借款對地方政府來說也很關鍵。從這個角度理解，政策性銀行專項借款對問題樓盤的支持，實際上也是對地方政府的支持。（五）和鄭州推出的地產紓困基金類似，政策性銀行專項借款在化解問題樓盤困局中也只是起到槓桿的作用，即通過政策性資金的介入，撬動更多的銀行貸款跟進。因此，政策性銀行資金之餘，銀行信貸的支持仍是根本。三、維護購房者合法權益，意味著可能要開始追究相關利益方的違法違規責任
（一）官方表述中三次提及購房人合法權益，這表明出於社會維定（即保民生）的需要，中央層面的出手將會更多考慮購房者的利益。我們理解，除推動保交付工作之外，追究相關利益方的違法違規責任也是維護購房者合法權益的必要方式。因此，對樓盤爛尾負有不可推卸責任的相關利益各方（如挪用項目預售資金的相關方以及刻意躺平、擺爛的地產開發企業）需要承擔相應後果。（二）實際上，已經有一些地方在這樣做了。2022年8月17日，合肥市委書記虞愛華主持召開化解房地產問題專題調度會，指出對查實存在有明顯質量問題、違規銷售、抽挪資金、虛假宣傳、超容減綠、故意“躺平”等行為的，嚴格依法依規處置，及時向社會公開曝光。因此，無論何種救助工具的出臺，其支持對象均是有選擇性的，主動配合化解問題樓盤困局的地產企業能夠享受到政策層面的一些支持，而故意躺平的地產企業則會被追責並付出相應代價。四、政策性銀行專項借款工具的推出只是開始，後面應還會有系列政策
（一）一直以來，市場對地產行業政策充滿過多期待，如設立地產紓困基金、棚改專項債重啟等，但是諸多信息表明目前政策層面的變化仍主要體現在地方的因城施策上，即便是中央層面此次推出的政策性銀行專項借款也旨在保交付，而非保地產企業。如官方表述亦提及要持續整頓規範房地產市場秩序，這意味著保交樓、不保房企以及推動問題地產企業出清應仍是大方向，即政府救助應是定向的，而非全局性的，避免部分問題重重的地產企業混雜其中。（二）官方表述既沒有明確政策性銀行專項借款的資金來源，也沒有提及政策性銀行專項借款介入問題樓盤後的退出方式。我們理解，介入問題樓盤各類資金的退出最終仍有賴於地產行業銷售端的支持，而地產行業銷售端顯然需要整個市場大環境和金融政策的支持，在地產行業銷售端沒有修復到正常之前，政策性資金需要承擔相應的風險，並通過追責相關利益方等方式給予補償。（三）政策性銀行專項借款可以被視為房地產金融審慎制度的一種補充，是中央層面緩解問題樓盤危機的臨時之舉。不過需要指出的是，政策層面已經明確要抓緊完善相關制度和政策工具箱，意味著政策性銀行專項借款工具只是開始，預計後續中央層面還將有系列配套措施出臺，如成立全國層面的地產紓困基金等。這裡所指的金融政策，顯然包括下週一（8月22日）即將調整的5年以上LPR。不過，需要認識到，無論是政策性銀行，還是地方政府的資金，抑或是銀行信貸等其它資金，對問題樓盤困局的主動化解意願根本上還是取決於銷售端的支持，這意味著“保交付、不保企業”的政策思路對於化解地產行業危機能夠起到多大作用可能仍然需要打個問號，未來市場對地產行業預期的博弈還將持續。End.
最新評論