“大河向東流啊，

天上的星星參北斗。

說走咱就走啊，

你有我有全都有啊。”

這種大塊吃肉大碗喝酒，瀟灑來去的快意江湖，誰不向往。

可落到重慶有的上市公司頭上，“說走咱就走啊”倒是屢見，“你有我有全都有啊”恐怕是很難了。

01

近日，財信地產發展集團股份有限公司（以下簡稱：財信地產，股票程式碼：000838.SZ）釋出關於公司部分董事、監事及高階管理人員辭職暨補選的公告稱，財信地產董事會於近日收到公司董事兼總裁王福順、副總裁彭勝昔提交的書面辭職報告。

（圖源網路）

公告顯示，王福順因個人原因申請辭去財信第十屆董事會董事及公司總裁職務，同時一併辭去公司第十屆董事會戰略委員會、薪酬與考核委員會委員職務，辭職後將不再擔任公司任何職務；唐宗福因個人原因申請辭去財信第十屆監事會監事職務，辭職後將不再擔任公司任何職務；彭勝昔因個人原因申請辭去財信副總裁職務，辭職後將不再擔任公司任何職務。

這已是財信地產半年來的第三次高層變動。

2020年12月，財信地產高階副總裁王少宇，也因工作調整原因申請辭去公司高階副總裁職務。

2021年2月，曾任蘇寧環球副總裁、兼蘇寧環球資本總裁及健康產業集團總裁的80後賈森，從財信集團總裁助理，升任財信地產董事長。

而原董事長，財信地產老將鮮先念則後退一步，擔任公司第十屆監事會非職工代表監事。

這種公司的高層變動，說大不大，就像天要下雨，女神要嫁人一樣，職業經理人“說走咱就走啊”。

說小也不小，人員的來去之間，公司的戰略佈局是否有調整，都有待觀察。

但財信地產的騰挪空間還能有多大呢？

02

作為一家從重慶成長壯大登陸資本市場的公司，財信地產在大本營重慶，存在感已近乎小透明。

2019年底，因為北濱路上一宗收購案，我們曾關注並詳細分析了財信地產，詳見《曾7000元拋售的樓盤爛尾4年拍賣！負債累累的財信要奮力一搏？》一文。

彼時的財信地產，在克而瑞統計的大重慶範圍銷售排名裡，以44.15億元位列24位。

一年後，其銷售額及排名雙降，僅以43.4億元在TOP30裡墊底。

在發家之地成績尚不理想，即便早幾年開始全國化佈局，其局面仍舊沒有開啟。

財信地產年報顯示，2020年，其在重慶區域的營收為40.21億元，佔比達66.45%。

其他區域中，江蘇及山東區域佔比分別為17.33%和15.72%，其他北京、陝西和寧夏佔比不足1%，可忽略不計。

（圖源財信地產年報）

整個2020年，財信地產在房地產板塊的營收為59.55億元。

房地產銷售規模也是增長乏力。

其年報披露，2020年全年，財信地產簽約銷售金額為70.67億元；2019年，這一數字是70.23億元。幾乎是原地踏步。

這樣的銷售金額代入克而瑞2020年的房地產銷售榜單裡，都跨不過TOP200的門檻。

03

銷售不給力還可以甩鍋給市場，關係到開發商生死存亡的土儲，財信地產更是堪憂。

2020年，財信地產在公開市場拿地就2塊，全部位於重慶。

另外有2個收併購的增儲專案，其中之一的權益佔比只有35%。

4個新增專案體量最大的不過24.64萬m²，總體量才47.93萬m²。

（圖源財信地產年報）

即便加上財信地產此前專案剩餘的39.01萬m²可開發體量，也不過才區區86.94萬m²。

這對於頭部開發商來說，連塞牙縫都夠不上。

而財信地產在去年釋出的未來三年戰略規劃裡提到：2020年，立足重慶，18子耀渝州；2021年，佈局成都、貴陽，挺進大西南；2022年，進駐西安、昆明、南寧，覆蓋西南，實現百億目標。

遠的不說，就在4月底的重慶土地集中出讓場合，財信地產無論是單打獨鬥，還是抱大腿，都與重慶主城46宗地塊無緣。

在其今年擴張佈局的目標城市成都，6月7～11日40宗地塊將“限房價、定品質、競地價”集中出讓。

按此前的搶地節奏，這一波幾乎可以斷定，財信地產在成都也只能做個吃瓜群眾。

錯過了成渝這2個西南區域最重要市場的土拍頭啖湯，還等下半年再撿漏嗎？

或者在同樣群龍聚首的貴陽去尋找機會？

未來不可預計。

但沒有面粉，別說增長或100個小目標了，連生存都有問題。

04

近憂遠慮都佔齊了的財信地產，還迎頭撞上了“三道紅線”。

雖然財信地產在年報中，沒有直接披露剔除預收款後的資產負債率、淨負債率、現金短債比的具體資料。

不過，按其年報資料來計算，財信地產剔除預收款後的資產負債率應為83.92%，“三道紅線”至少有一道“踩線”，並未全部達標。

在目前的市場環境下，像財信地產這樣的中小型開發商，“三道紅線”下，本來發展環境就很嚴酷了。

再踩了紅線，融資的限制更趨嚴格，擴張也被迫放緩，市場空間只會越來越小。

這種壓力在其內部已有所體現。

其年報顯示，2020年，財信地產的銷售費用同比出現了微降，內部管控加強，管理費用相比2019年下降了16.47%。

現實中，財信地產也開啟了另類“降費用”模式。比如從2019年下半年開始，與乙方眾多合作單位的應結算款項，就一直拖著不支付，長的已超過18個月。

重點是，財信地產去年的財務費用同比大漲92.83%，而這與其頻繁借款產生的利息增加息息相關。

（圖源財信地產年報）

另外，需要注意的是，在開發商都在拼產品拼設計，苦練內功的當下，財信地產2020年的研發費用同比猛降了41.36%。

與現實相映照的是，財信地產在市場上很少有拿得出手的高階產品。

像此前貢獻銷售額較多的財信北岸江山、財信渝中城專案，都是走地段加持的剛改高層產品路線。

九闕府雖然財信地產權益佔比大，但從操盤到產品打造，都是融創在親力親為。

其他更多的專案呈現，財信地產都與高階不搭界。

當然，走剛需路線也不是不可以，但起碼的規模要具備吧。

而財信地產如今打主力的專案體量都不大。

比如此前曾傳出深夜排隊搶房的位於江北嘴板塊的財信閱時代，體量不到3萬m²。

在最近重慶上漲大勢之前，專案已賣了超1/3，後期能否趕上上漲的熱乎勁，還難說。

這也側面反映出專案儲備少、體量小的財信地產，要穿越房地產週期已是越來越難。

05

錯過了地產行業高速增長的黃金時代，在行業進入後半程，且集中度越來越高的情況下，財信地產已漸露疲態。

雖然提前切入了環保賽道，但2019、2020年的營收佔比都不足2%，雙輪驅動還有很長的路要走。

可財信地產能堅持到多久呢？

今年1季度，財信地產實現營業總收入5億元，同比去年疫情期間大增210.7%。

但1季度實現歸母淨利潤為-2986.9萬元，而去年同期為-2807.9萬元。

賣得越多，虧損越大。

這還怎麼做生意？

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