麻醬君今天覆盤潘石屹發家史，聊一聊亞洲最大規模的商業地產IPO的盛世根源，和潘石屹如何將自己的帝國推下神壇的。

一、“家境貧苦，卻好學求知”

1979年，16歲潘石屹還是不諳世事的窮苦孩子，從小家境困難，父親被批鬥過，母親癱瘓，家裡的兩個妹妹，還被因為養活他這個獨子換了糧食。

在甘肅天水這個偏遠的困難地區，父母依然對潘石屹抱有很大期望，父親更是說砸鍋賣鐵也要讓他讀書長出息。

這一年的中國改革開放，計劃生育醞釀，中美建交，復興之路的曙光開始了這個國家第一步，潘石屹也考入蘭州培黎學校。

1981年，18歲的潘石屹從培黎學院畢業後，便繼續深造，以第二名的優異成績，考入河北省的石油管道學院。

從石油管道學院畢業後，潘石屹，終於分配到了河北廊坊的石油部管道局經濟改革研究室，拿著101元的工資，開始了光宗耀祖的第一步。

也許是潘石屹從小受窮，那種與生俱來的成長，一直伴隨著他。在石油管道局的工作很枯燥，不過他還是找到了讓領導重視他的訣竅。

常常部門領導經常彙報工作給上級，需要將複雜的資料，一般都是下屬記，但是常常出錯。潘石屹便下功夫背誦，很快就從眾多基層人員裡脫穎而出，還因此獲得了寶貴的外出進修機會。

當時，改革開放的熱浪，將南下燈紅酒綠的生活描繪的有聲有色，潘石屹終於安奈不住自己，準備辭職下海。

1987年春節過後，24歲的潘石屹，帶著80元南下廣州，身邊的人都在勸他考慮清楚，這可沒有回頭路。不過，辦公室的老頭對潘石屹欣賞有加，鼓勵他：“選擇的，以後就是要飯都不要回頭，才能有大出息。”

這句話，給了潘石屹很大的精神支柱，以後自己選擇的路，絕不回頭。

在廣州沒待多久，潘石屹就安耐不住要去全國矚目的深圳特區闖蕩一番。只是當時深圳特區與內地人員往來規定需持有邊防證，沒有邊防證的潘石屹硬著頭皮花了50元，找了黃牛，從鐵絲網下的一個洞，偷偷爬進了深圳特區。

還剩10元的潘石屹，第一份工作也只能是工地搬磚，每天工資10元錢，加班1小時還有1塊錢的加班費，可以說當年的深圳，只要肯幹就有錢賺。

一個月後潘石屹就賺了350元，拿到工資後他便放棄搬磚，準備找一個來錢更快的工作。於是找了一家位於深圳福田區的貿易公司做了一名業務員。

工作很簡單銷售電話機，只是潘石屹甘肅口音濃重，不懂粵語，所以前期根本沒有客戶，只有200元底薪，沒有任何提成，還一度有被辭退的風險。

功夫不負有心人，一次和同事遇到客戶，雙方因為語言沒辦法溝通，同事見狀就放棄了，不過潘石屹還是拿筆寫下一行字：“我不會粵語，普通話也不好，但是我們推銷的電話機質量很好。”

也許是誠意打動了對方，也許瞎貓碰到死耗子，總之潘石屹開張了，從此銷售之路順暢起來。月收入漲到了500多元，還被提拔了銷售經理，一切都向著好的方向發展。

二、“敢想敢幹，有所作為”

25歲的潘石屹看到國家給海南超乎想象的優惠政策，動心了，便毫不猶豫的辭職，帶著1000多元的“鉅款”，奔赴海南。

來到海口的潘石屹傻眼了，當時的海口基礎產業幾乎為零，雜亂差，更別說找一個像樣的工作，只能又找了一份去磚廠搬磚的工作。

潘石屹所在的磚廠建在山上不通電，工序極其原始，且管理混亂。沒幹幾天，潘石屹就把最近磚廠發現的不足，以及如何改良磚廠的效益，跟廠長畫了一幅藍圖。

當時一起工作的同事，認為潘石屹真是膽子大，痴人說夢。

老闆回去想了想，正愁效益不好，確實存在問題，不如讓這個年輕人試一試。

很快各路資本，在海南盤局已久，最終瞄準了海南的房地產市場，於是海口破土動工的宏大聲勢讓磚廠的生意蒸蒸日上。

1989年，潘石屹把磚廠搞得有聲有色，廠裡大賺。但是他此時又有了新的想法，他認為房地產在海南將有無限潛力，於是決定豪賭一把，把磚廠以8000元每月的價格承包下來。

廠長也夠義氣，很爽快的答應了，覺得交給潘石屹放心。只是剛接手後，中國經濟“倒春寒”，政策也做了調整，各路資本多快進來，就有多快離開。

這一年，26歲的潘石屹搞的磚廠倒閉。

之後潘石屹折騰了兩年，賺到的錢也全部賠光，前途甚是渺茫……

1991年，32歲的馮侖成立了海南農業高技術聯合開發投資總公司，簡稱農高投。農高投成立之初，法人代表、總經理是王功權，副董事長是馮侖和劉軍，易小迪在農高投擔任總經理助理。

潘石屹承包磚廠時和易小迪認識，當時潘石屹也沒啥可乾的，就被易小迪推薦加入農高投主管財務中心。

就這樣幾個人走到了一起，都瞄準了海南的房地產市場，準備在這裡大幹一番。

1992年，鄧公南巡改革開放迎來了第二次高潮，僅憑一紙批文就能獲利上千萬元，海南開啟了它沉寂已久的瘋狂時代。

一紙批文，讓海南的房價從建省開始，不到三年就從1350元飆升接近5倍，最高的時候達到7500元每平米，想當年首都北京靠近故宮的房子也就3000元。

海南房地產開發公司的數量湧現了2萬多家房地產公司，註冊公司數量最多的一天高達300家，馮侖領頭的農高投就是其中的一家。

馮侖、潘石屹等6人商議，決定豪賭一把，向北京一家金融機構申請貸款，當時借款方的利息高達20%，並且借錢後所賺的錢要五五分成，最終6人借款500多萬元。

六人拿到這筆鉅款之後迅速買下了八棟別墅。

不久後，潘石屹就發揮了銷售天賦，將5套別墅，分別賣給山西和內蒙古的兩位老闆。幾次別墅倒賣，潘石屹六個人賺到了第一桶金，獲得了160多萬的鉅款，潘石屹分到了十七萬元左右。

有了第一桶金，大家分頭開始在海口三亞等地買房，頻繁的買房賣房，讓農高投的資產很快累積到上億元。

這一年，錢向潮水般湧向海南，所有的人都沉浸在賺錢的狂歡中。

92年底，潘石屹像往常一樣去海口規劃局辦理公司的產權情況，不經意間看到了規劃局的一組資料。

海南人均住房面積達到49平方米，而首都北京人均住房面積僅為7.4平方米，連海南的零頭都不到。

這組資料讓潘石屹一驚，回去和公司其餘五人商議，最終大家認為海南確實處在泡沫之中，於是撤離海南，準備一起北上北京。

三、“理念不合，和平分手”

1993年，潘石屹率先抵達北京，看到北京市場後，認為在北京搞房地產大有前途，馮侖也給出一致意見，不過要做大，註冊資金起碼1億，最後潘石屹說8吉利，便註冊了8億資本金的北京萬通實業股份有限公司。

在海南，潘石屹六人相互配合，合作緊密，沒有體現在股權上。到了北京六人合夥關係正式公司化，只是採用了平均分配，這給日後的萬通留下了一個不小的伏筆。

當6人，在北京推杯換盞，準備如何在北京叱吒風雲時，海南房地產劇烈增長的泡沫也讓中央感到擔憂。

1993年年中，國務院宣佈停止房地產公司上市，徹底控制銀行資金進入房地產業，刺破了海南島的房地產泡沫，一時間海南樓市崩盤，高達800億的資金，積壓了無數商品房。

一夜之間海南房地產公司倒閉95%。

這一年，和潘石屹同是30歲的李書福，透過摩托車賺了點錢，想在海南淘金，卻在這波泡沫裡，交了上千萬的學費，從此發誓再也不碰房地產。

1993年，華遠房地產公司的新世紀廣場發出轉讓通告，馮侖、潘石屹等六人新成立的萬通順勢接手了這個專案。

六人雖然精通炒房，但對開發樓盤商業綜合體基本一竅不通，新世紀廣場的銷售出現了困境。

正巧身為香港人的鄧智仁這一年，來大陸發展，成立了利達行房地產諮詢公司。

鄧智仁找到潘石屹時，潘石屹要銷售結果，鄧智仁告訴潘石屹，房子想賣出去沒問題，就是廣告費要上千萬。

潘石屹一聽，好傢伙，張口就要上千萬。想著拒絕了，但轉念一想，對鄧智仁建議：“萬通的房子你能賣出去，給你業內最高3%的佣金，底價超出的部分咱們四六分成，先掏錢肯定不幹。”

鄧智仁算了算這個提成做成的話，比自己的諮詢費高出不少，而且自己的諮詢公司也會跟著一起在這個圈內立足。

作為北京第一個市場化操作的寫字樓，竟然賣到了每平方米3640美元的價格，超過了當時市價的三倍。而在營銷的六天內，萬通就拿到了五億港幣的匯款。

公司匯款單到賬後，大家坐下來一起清楚，鄧智仁抓著麥克風唱的聲嘶力竭，也算慶祝自己一戰成名，馮侖喝的太多，潘石屹送他去醫院打點滴。

大佬們如此瘋狂是可以理解的，畢竟剛剛逃過海南房地產泡沫，第一個專案就讓公司有了充足的現金流，6人被業內，譽為“萬通六君子”。

1995年，萬通開始了多元化發展，觸角已經深入到房地產、通訊、金融等多個領域，業務擴充套件到北京、海口、西安等多個城市，控制的資產也高達近七十億元。

這一年是萬通的高光時刻，此刻，股權分配不合理的公司，還是引發了不可避免的爭執。

馮侖和潘石屹出現了嚴重的分歧，馮侖主張多元化發展，潘石屹則希望公司專注房地產，兩人見面就吵架，分家在當時肯定是擋不住了，只是需要一個契機而已。

這時，29歲的張欣從美國華爾街回來，與32歲的潘石屹認識，當時潘石屹也已經禿頂，沒出過國，一句英語也不會說，在張欣面前也是妥妥的暴發戶形象。

張欣是世界著名投行高盛的分析師，潘石屹是甘肅天水來的窮小子暴發戶，況且潘石屹之前還離了兩次婚，話說潘石屹和張欣兩人應該不在一個頻道，但認識的第四天，兩人就確定了戀愛關係，幾個月後就迅速閃婚。

就這樣，張欣將西方成熟的商業規則帶進了萬通，也說服丈夫潘石屹賣掉所有萬通的股份獨立發展。

四、“帝國崛起，京城大亨”

很快，潘石屹便離開萬通，創辦了北京紅石實業有限公司，開始了一個人的高光時刻，他親手建立的帝國，正在前方等他。

1995年底，紅石公司出資300萬美元，與外界資方共同成立了北京中鴻天房地產有限公司，法人代表、總經理是潘石屹。

潘石屹考察了一圈後，為中鴻天打下的第一個專案，是位於北京朝陽區東三環建國路上，總建築面積48萬㎡一塊地，並命名為現代城。

26年前，整個東三環還被第一機床廠、第二印染廠、雪花冰箱廠、北京吉普車廠、北京二鍋頭等廠區佔據，充滿腐臭的通惠河和三環路的垃圾滿天飛的環境讓公司上線沒有一人看好。

潘石屹指出，北京城市規劃中將東城區作為未來商務中心區來建設，緊鄰商務中心不遠的現代城，一定有潛力。

1997年，不到兩年，北京城市規劃局將商務中心區向東擴大到大望路，現代城則正好被包了進去，讓潘石屹一語中的。

潘石屹為了讓現代城一炮打響，制定“末尾淘汰制”，每個月做小組業績排行榜，排在最後的，就從副總監往下的所有員工都會被無情裁掉。

“末尾淘汰制”讓員工們打了雞血，拼死賣房，到了辦理預售證的時間，現代城一號樓和二號樓就已經有一百多套房交了定金。

只是，沒想到付款的關鍵時刻，購房的人大部分違約，此時如果銷售回款跟不上，現代城將成為爛尾樓。

只是現代城住宅高達9000元一平，隔河相望的通惠家園才4500元一平。為此，鄧智仁要求降低現代城的價格，保住現代城的銷售，但潘石屹無論如何都不同意降價。

兩人激烈的爭吵無果，鄧智仁憤然離開，給一年後的潘石屹埋下了一顆大雷。

1998年11月，房屋預售制度開始在全國實行，潘石屹看到政策，成立專門的部門，負責客戶向銀行D款，使得公司的資金週轉率，大幅提升。

現代城將國家預售政策運用的爐火純青，徹底引爆了現代城的銷售業績，最高的一天賣出去18套，在京城樓盤中顯得鶴立群雞。

1999年8月，35歲的潘石屹，也像大多數創業者一樣，在公司一路的高歌中，開始尋找心靈的一片淨土，他從成都一路駕車到拉薩，到了珠穆朗瑪。

只是，一場旅行回來，才發現公司出了大事，銷售人員竟然有50多人關機或者不接電話。

也許鄧智仁嫉妒，有訊息稱，鄧智仁挖走了潘石屹的多個銷售副總，並一次性支付了18萬—25萬元的工資，如果這些人毀約，需要雙倍賠償。

合同裡，還要求四位銷售副總監帶著部門銷售人員一同離職。

潘石屹聽到訊息後，有點苦不堪言，於是給離職的人做工作，描繪現代城的前景光明，並保證跳槽人和鄧智仁籤的協議，公司會聘請律師處理。

只是最終無奈現代城的銷售還是被“老朋友”鄧智仁挖走了23人。

很快媒體爆出“現代城不行了”、“高層大規模離職。”潘石屹為此高度警覺，他認為鄧智仁拿此事宣傳，惡人先告狀。

於是連夜寫了一封標題為現代城的四名副總監被高薪挖跑了的公開信，當晚就在《北京青年報》、《北京晨報》、《北京晚報》和《精品購物指南》《精品購物指南》報紙上釋出。

令潘石屹驚喜的是，靠著此次事件，他居然獲得了不少同情票，經過這麼一折騰，現代城的名氣更大了，到了年底，現代城已經銷售一空。

這一年，現代城銷售額為18.9億元，而同期的華遠銷售額是10億，萬通是4.3億，萬科是3.2，潘石屹藉著現代城也一夜成名。

1998-1999這兩年，全球網際網路的熱潮達到巔峰，美國網際網路公司IPO達到最大規模，中國也迎來了網際網路元年，阿里巴巴、騰訊、百度、盛大、天涯社群等中國第一批網際網路史詩級公司相繼成立。

1999年年末，恰逢潘石屹的一位朋友回國，和對方交談中聊到了國外Soho一族的彈性工作方式，發現小型辦公室非常適合網際網路行業。

簡單思考後，潘石屹決定把之前就蓋好的現代城四座辦公樓改成Soho模式，名字也改成Soho現代城，將國外SOHO一族概念融入其中。

2000年年初，潘石屹讓Soho現代城的房子集中出現在各大媒體，一百多頁的Soho現代城圖集，用漫畫講解的方式表述Soho現代城的三個空間，將前衛另類的房地產風格展現的淋漓盡致。

不出意外，又一次的引起了市場的注意，就在開盤的前三天，該樓盤日銷售額順利破億。

2001年，中國在這一天正式加入世貿組織，隨後中國的工業化發展進入了快車道，與之密切相關的能源需求也飛速增長，煤炭就是其中之一。

2002年國家宣佈全面實行電煤市場化，山西人的煤炭，創造了一個又一個的財富神話。

據測算，山西全省含煤地層面積有6萬多平方公里，相當於55個香港，靠著採煤發家的煤老闆揮金如土，成為了房地產圈的常客。

2003年，潘石屹位於國貿對面的建外Soho正式開盤，前來買房的人絡繹不絕，其中一位山西煤老闆，直接買下一棟寫字樓。

此訊息一出，震驚北京地產圈，這讓潘石屹不得不重視山西這個地方，多次實地考察。

2004年，41歲的潘石屹直接將Soho中國的銷售總部設在了山西，在山西開北京房產預售推廣會，買房全程包機票、包住宿、包接待。

有了客戶，潘石屹的Soho中國便開始跑馬圈地。

同年，耗資10億元收購北京華遠尚都國際中心的二三期樓盤，後將其改名為Soho尚都。出資7.1億中標北京CBD的一塊土地，命名為建外Soho。

當時，CBD區域在售的十個專案裡，總計銷售了134億元，建外SOHO高達的60.5億元，佔比45%。

這一數字讓潘石屹堅定了商業地產可以迅速聚集財富的看法。

為表對山西人民的誠意，潘石屹親自上陣，以最高的會議標準把煤老闆們都請到一起進行授課，講世界經濟，講美國，講SOHO中國所售樓盤的升值空間，順便再講一下自己的創業故事。

一時間，潘石屹在山西煤老闆心中成了人生導師，坊間還有流傳，只要購買SOHO中國的樓盤達到5000萬以上，就可以和潘石屹單獨吃飯喝酒。

潘石屹也在一次採訪中稱，僅Soho現代城和建外Soho兩個專案，光賣給山西人就賣了七個億，山西煤老闆的名聲真不是蓋的。

2006年年末，三里屯Soho、光華路Soho又相繼出爐，潘石屹僅僅用了3年時間，讓Soho中國一躍成了內地商業地產的第一品牌。

2007年10月8日，經過九天的環球路演，Soho中國正式在港交所敲鐘掛牌，Soho中國首次融資額度為19億美元，這一金額打破了碧桂園在香港的IPO集資記錄，也締造當年亞洲最大規模的商業地產IPO。

一時間潘石屹風光無兩，在上市慶功宴上，潘石屹和妻子張欣，立下豪言壯語，5年內SOHO中國銷售額破千億。

2008年年初，SOHO中國上市後，潘石屹在自建專案的基礎上又開始了對外併購策略，他認為一線城市仍是黃金市場，核心地帶仍是最佳投資原則，但這一原則，讓Soho中國失去了二線城市的大規模市場。

這一年，潘石屹的Soho中國以24.4億元的價格收購北京光華路Soho二期和燕莎商圈的Soho北京公館，以近28.3億元人民幣將北京凱恆中心納入旗下，更名為朝陽門Soho。

相反，這一年，萬達和恆大迅速走向二線城市跑馬圈地，萬達拿了上千萬平方米的土地。恆大也很快將土地儲備的迅速膨脹至2000萬平方米。

這一年全球經濟危機，受國際資本市場慘淡和國內宏觀調控的雙重夾擊，中國的房地產行業也進入了瓶頸期。

這一年，潘石屹作為房企頭部老總，一邊跟著經濟危機，主動唱衰房地產，一邊暗地裡加快買地的步伐。

五、“擴張轉型，舉步維艱”

2009年Soho中國首次走出呆了14年的北京老家，進軍上海市場。

Soho中國以24.5億元從摩根士丹利手中收購了上海南京西路的爛尾樓東海廣場，潘石屹把東海廣場貼上了Soho的標籤，打造出了Soho東海廣場。

2010年，北京銀河Soho開盤三天，創造出了27.7億元的驚人業績，當年年底，每平米單價近7萬的銀河Soho銷售了81%，銷售金額為146億元，獲得北京地區單樓盤銷售冠軍。

潘石屹瘋狂的收購別的專案總營收遠遠超過同行，營收也達到184.23億元，這一數字相當於三年前的2.6倍。

2012年，在北京寫字樓銷售市場火爆的背景下，寫字樓的租賃市場也迎來了高光時刻，甲級寫字樓每月漲幅高達50%。

當年，國際房地產顧問“五大行”之一的戴德梁行預測：未來5年全球租金水平將持續上升，北京有望成為商業租金水平升幅最高的地區。

這使得潘石屹又看到了機會，經過慎重考慮後，決定不在銷售自己的樓盤，改為自己持有，成為名副其實的“包租公”。

這一訊息立刻引起軒然大波，外界紛紛斷言，潘石屹不可能轉型成功，最好的證明就是股價當天就跌了12%。

潘石屹向媒體公開公司決策正確，不久SOHO中國出爐了半年財報，收入25億元，淨利潤增長242%，不過租金只佔公司上半年營收的3%左右。

潘石屹再次站臺SOHO的轉型，說道，就從目前的資料判斷轉型成果，為時尚早。

2013年年初，果殼CEO顧曉斌一張在建的望京SOHO頂樓一片塵土，矛頭指向潘石屹貢獻北京PM2.5，潘石屹當時對SOHO綠色環保做主題，著實打了自己的臉，後緊急迴應，已經勒令整改，並向公眾道歉。

不過沒幾天，潘石屹又被質疑與房姐龔愛愛一起串通XI錢。

龔愛愛原為山西省神木縣農村商業銀行的副行長，被曝出在北京、山西、陝西等地大量購置房產，僅在北京就多達41套，總面積近1萬平方米。

其中大部分的房產來自於潘石屹三里屯的SOHO。該爆料微博一出，網友們都在斥責潘石屹為“房XIXI”，要求潘石屹提供資料配合調查。

兩天後潘石屹再次釋出微博迴應網上傳言完全是無稽之談，所有購買手續均合法合規。

不過沒過多久，潘石屹又陷入到了侵吞國有資產的漩渦中……

這一年，也許是深處時代風口的人常有天選之子的錯覺。

50歲的潘石屹邁出轉型的第一步就是自斷SOHO中國的一個手臂，宣佈解散銷售部，從此告別銷售模式，改為租賃而生。

2013年SOHO中國擁有現金152億元，淨負債率為14%。

這一年，Soho中國在建的專案高達21個，在建和未來需要建設的專案大概有170萬平方米。

儘管自建加裝修專案眾多，現金流吃緊，Soho還是以19.2億元的高價，取得了北京麗澤金融商務區104土地的使用權，Soho中國的現金流耗盡了一大半。

外界一片質疑，潘石屹卻再放豪言，Soho肯定有足夠的現金流度過轉型期，但Soho中國旗下的寫字樓租賃收入仍十分微薄，讓媒體一再關注SOHO中國的動向，生怕潘石屹卷錢“跑路”。

五年前S，OHO中國上市敲鐘時，潘石屹和妻子張欣所說的破千億的豪言壯語，如今也不了了之，恆大萬達萬科均已破千億。

2014年，中國移動網際網路使用者已經達到8.74億人，移動網際網路成了新風口，龐大的市場也吸引了財大氣粗的房地產行業。

地產界風雲四起，萬達王健林和網際網路大佬馬雲對賭，萬科也搞起了網際網路創新，SOHO中國的潘石屹也不甘示弱，還去美國考察Facebook和蘋果公司。

隨後，召開的世界網際網路大會上，潘石屹這個房地產大佬，語驚四座：“抓住了網際網路就等於抓住了未來”，開始不斷造訪觸控科技、錘子手機、百合網、酷玩部落等國內知名網際網路企業。

2015年，國家為了推動經濟結構調整和經濟增長，號召大眾創新，萬眾創業，僅北京每天會誕生11家創業公司，咖啡店的餐巾紙上都畫著創業者潦草的夢。

終於潘石屹找到了和網際網路結合緊密的商業模式——共享辦公，一向緊跟政策大局的潘石屹一點也不退縮。

2015年初，潘石屹正式推出了共享辦公品牌Soho3Q。

潘石屹向創業者們描繪了一幅藍圖，只租一個辦公室，甚至一張辦公桌，租期一天一週都可以，不用考慮裝修傢俱等問題，此外3Q還免費提供會議室咖啡等服務。

2015年末，Soho中國在北京和上海已經建成了11個3Q共享辦公中心，1萬多個座位投入使用，潘石屹這一次操作，也被外界普遍認為是Soho中國的第二次轉型。

但是轉型這麼久到底成功了嗎？

2015年Soho中國淨利大跌86%，同比2012年驟降1438.19%。根據Soho中國曆年年報顯示，自2012年轉型以來，公司營業額分別為153.05億元，146.21億元，60.98億元，9.95億元。

此番資料也宣佈了Soho中國此次轉型失敗，但是潘石屹仍寄予共享辦公厚望，準備將Soho3Q打造成國內最大的寫字樓綜合服務商，並宣稱將於2019年上市。

為此，潘石屹開始在多個新開業的Soho3Q樓盤站臺並舉辦攀談會，潘石屹對話孟菲、季琦、王傳福、李開復、劉強東、姚明、白巖松等人為Soho3Q造勢。

不僅如此，Soho中國就賣掉了上海的多處地產，套利80多個億，為SOHO3Q提供資金支援。

如此大面積的賣地，怕是要跑路，面對媒體的質疑，潘石屹解釋道：出售物業的資金將主要投入到Soho3Q中去，事實也確實是如此。

2017年底，Soho中國就已經有了19箇中心，並可以提供近1.7萬個工位，平均出租率為87%。

2018年底，Soho3Q業務已經擴充套件到了除北京上海以外的城市，在中國7個城市擁有31箇中心，工會合計超過3萬個。

兩年的擴張資料漂亮，似乎中國已經轉型成功……

這一年，網際網路行業在資本狂歡後迴歸冷靜，熊貓TV、小藍單車、皇太極等一大批網際網路企業相繼倒閉，隨之而來的是Soho3Q的退租率激增，潘石屹的Soho3Q陷入了前所未有的困境。

這一年，在Soho中國股東大會上，有股東提出，希望Soho3Q別燒太多的經營性現金流，集團首席財務官倪奎陽也表示，2019年的計劃就是讓Soho中國不虧損。

六：“搬出家底，套現離場”

同年，共享辦公領域的行業巨頭微work上市失敗的訊息一出，整個共享辦公行業都陷入到了焦慮與質疑聲中。

2019年，經過一年的艱難運營，潘石屹變賣Soho3Q的訊息也浮出水面，Soho3Q或將旗下的11個專案打包賣給孵化器公司築夢之星，北京和上海兩地的專案都有，但上海居多，此次轉賣已經進入到了合同審批環節。

在網際網路大趨勢全球大風口的時代下，潘石屹第二次轉型也以失敗告終，SOHO中國沒有了SOHO3Q，又將何去何從？

據透露，買家則是黑石集團和新加坡國有控股的GIC，此外Soho中國八大金剛中的5個專案也在醞釀出售，計劃在兩年內完成。

面對這一訊息，輿論紛紛表示潘石屹，清倉Soho中國準備跑路，而SOHO中國雲淡風輕的釋出了公告：公司會不時的探討潛在的交易機會，但對於此前出售專案的傳聞均不知曉。

輿論已經罵聲四起，“潘PP”也成了潘石屹的新稱呼。

2020年年初，一場新冠疫情突然席捲全球，自從疫情爆發後，房地產頭部企業萬科、萬達、恆大、世紀金源、融創都捐款上億元，但Soho中國在這一刻卻成為了一個特例，沒有捐款。

確實SOHO中國也面臨困難，根據2019年財報，Soho中國的核心資產可出租面積79.74萬平方米，年租出24.5萬平方米，可出租總面積的四分之一，空置率提升，資產價值下降，利潤率仍在虧損狀態。

面對SOHO中國四年轉型路境遇，潘石屹決定賣掉SOHO中國的訊息不脛而走。

利好訊息導致Soho股價暴漲，漲幅一度超過40%，而手握Soho中國63.93%股權的潘石屹和妻子張鑫，也將從這筆交易中套現170億元。

第二天，Soho中國發布公告：公司正在和海外金融投資者，探討進行戰略合作的可能性，其可能導致也可能不會導致對公司全部發行的股份進行全面要約收購。

這則公告預示了潘石屹這次賣的不是核心資產，是整個公司。若此次交易全部達成，交易總金額或超過600億人民幣，潘氏夫婦將從中套現約200億。

此時的潘石屹一如既往的在微博上聽歌、品茶、攝影，沒有做出任何迴應，但大家不知道的是潘石屹小資生活照片的背後，還藏著他深深的焦慮。

同年5月，由於性冠肺炎影響導致公司前景充滿不確定性。黑石集團，關於Soho中國私有化的洽談陷入停滯狀態。

同年8月，Soho中國發布公告稱Soho中國終止了與黑石的邀約私有化事項。訊息落地後，SOHO中國的股價也瞬間跌落，市值不足140億港元。

2021年世界進入後疫情時代，全球核心城市的房價在過去的一年中都在持續上漲，中國經濟是唯一正增長的國家，一線城市房價一路飆升，但是政策把控越來越嚴。

“2021年2月8日，深圳住建局釋出二手房成交指導價，不同小區與實際掛牌價的差異達到70%以上。”成交指導價的強行出臺，扼殺了房地產二手房的槓桿率，可能很多投資客將面臨滅頂之災。

而SOHO中國在疫情中更是舉步維艱，地產界常常為了抵禦政策帶來的寒冬，尋求突破和轉型是在所難免的。

可像潘石屹這種壓上全部身家豪賭的鳳毛麟角。

從2012年7月至2021年至今，從潘石屹宣佈Soho中國將實現重大轉型，到如今已經過去了近10年的時間，粉絲一度突破2000萬，公司卻走上了一條不歸路。

無論是從開發銷售轉型為房產自持，還是變為主打共享辦公的Soho3Q，“soho 中國”業績連年下滑，SOHO中國，至今都沒能重現往日輝煌。

人們總結近十年中國房產企業兩大魔咒，一個是房地產企業追求多元化，另一個便是房地產企業轉型做網際網路，潘石屹可謂功不可沒，兩大魔咒都沾邊，那隻能是“生死有命富貴在天”了。

看看“恆大”投擲千億涉足糧油、乳液、影視、造車、金融、足球等領域，除了老本行其他領域至今未盈利。

“萬達”從住宅地產轉型商業地產，一直向娛樂、金融、網際網路等領域滲透。但萬達卻虧損近百億，無緣世界五百強也有三年之久。

“碧桂園”創始人楊國強宣佈進軍機器人領域以來，僅僅三年就耗資八百億，成立的兩家機器人公司顆粒無收，半年就裁員1.4萬人。

去年萬科，也不知怎麼的，竟然另闢蹊徑，和網際網路情懷大佬丁磊搶生意，成立食品事業部。向社會招募養豬人才，計劃一年產出二十五萬頭。

麻醬君就納悶養豬賽道的幾個大戶好像過的也不盡人意啊。

潘石屹在轉型中搬出了全部家底，完美踩上了兩大魔咒，終將把自己一手締造的“帝國”推下神壇，畫上了一個圓滿的句號。