美編： 楊文華
貸款難！
你可能不知道，現在北京買二手房貸款有多難！
王佳最近終於籌措了一部分資金，準備把去年定下的買房計劃付諸行動。房子看了不少，但他一圈打聽下來，卻發現二手房住房貸款卡住了！王佳有點傻眼，作為京津冀買房的粉絲，他特意找小二幫忙打聽辦房貸這事兒。
最近幾天，小二陪著王佳對比了四大國有銀行和多家商業銀行。結果還真是，對於房貸，現在的北京的銀行要麼婉拒，要麼拖延，要麼直接說“建議你再多對比對比”，唯一還能儘快貸款的只有公積金貸款。但以王佳的條件，純公積金貸款不能覆蓋全部貸款，只能選擇組合貸。
組合貸裡會涉及商業貸款，商業貸款和銀行放款額度、時間緊密相關，一切似乎又繞回到困局。
“1
北京的銀行“也變了”
房貸不再是香餑餑
王佳是京津冀買房的資深粉絲，小二最近一直陪同他諮詢買房貸款事宜，近兩週才發現：房貸不再是銀行的香餑餑！
首先是銀行態度變了。以前二手房貸款都是各家銀行非常樂意承攬的業務，小二實際調查中一圈，發現8家銀行二手房貸已經嚴重受限，某些銀行商貸二手房直接停辦、一些銀行住房貸款電話根本打不通。
小二先聯絡了建行長陽支行，得到的回覆很簡單：目前沒額度，商貸已經停辦，公積金貸款差不多得2個月，具體得根據公積金稽核時間來定（稽核後到批貸2個月），目前還有2個多月沒批下來貸的情況。
小二覺得建行如果目前還有2個多月仍未辦下來公積金貸款，那麼王佳在這裡申請，很可能繼續等待公積金稽核的時間會拉長至少4個月。
為了縮短時間週期，接著小二又諮詢了工商銀行房山支行，得到的回覆更復雜：
批貸審批通過後得排隊，目前住房貸款中純公積金最快，組合公積金可以先放，商貸需等著最長等2月，具體時間確定不了。但目前組合貸只能做市管公積金，國管公積金做不了。純商貸也能做，那更得等著。
繼續換農業銀行（房山支行）諮詢，得到的回覆是這樣的：
二手房貸款目前已飽和，本月和下月無名額，暫不接單。聽到王佳的情況，農行工作人員也很無奈，但目前他們營業點已經壓了6-7筆，幾百萬貸款沒放出去……
到了如此讓人焦灼的時刻，經紀人建議問問中信銀行和平安銀行，目前額度不是特別緊張。王佳和小二決定先諮詢下中信銀行，得到了這樣的回覆：
中信銀行不允許單獨做此項業務，目前90%的銀行已經不能做貸款了。如果想成交，可以找大的中介公司，可能有少部分預留名額。建議做組合貸，2-3個月比較正常，可能會更快。
而和中國銀行的情況如出一轍，平安銀行辦理住房貸款的專線下午一直無人接聽。另據中介訊息，北京銀行、郵政儲蓄二類銀行放款得到2022年了。
“2
公積金貸款可走通
週期或將超4個月
類似王佳這類剛需購房群體，如果選擇在房山區購房，據上文提及的諮詢情況，還是可以選擇建設銀行、工商銀行、中國銀行（前提是能夠聯絡到），辦理公積金貸款事宜。
而選擇公積金貸款，則會對個人徵信有較高的要求，比如王佳之前有消費貸尚未還清，需要先還清消費貸再申辦公積金貸款。而組合貸中商業貸款部分，銀行也會對客戶進行優選，王佳的這種情況，極有可能排序靠後。
小二結合王佳的實際情況，也做了多方調查後，給各位粉絲近期買房貸款兩條建議：
1、純公積金貸款。目前純公積金貸款是買房時間最快，流程相對而言簡練。但實際上，一般很少有購房者純公積金貸款能全部覆蓋房屋貸款，此條也只能作為少數符合條件粉絲的第一選擇。
2、公積金+商貸組合貸。京津冀買房的一位粉絲今年3月買房，公積金貸款前後用了2個月，而現在，有可能需要3-4個月，但只要能夠辦下來公積金貸款，那商貸是同步可辦的，只是實際放款時間各個銀行不一樣。這裡，一定優先選擇四大國有銀行和靠譜的大中介公司。
至於純商業貸款，一些銀行已經停辦，一些銀行需要至少2個月起的排隊時間，且銀行也會對客戶進行選擇，購房者需做好長期等候的心理和其他準備。
“3
買賣雙方地位變化
好房子更難買到了
據小二瞭解，2021上半年，在城區學區房價格上漲的時刻，全款買房的比例要遠大於貸款。如今，房價開始走穩，但當貸款收緊後，買賣雙方關係又趨於緊張。
一位8年的東城老中介告訴小二：現在對於賣家而言，交易時間加長，著急置換房子的業主，在遇到買家全款的前提下會降價售賣，套現。比如700萬學區房，買家全款需2個月，貸款則需要5-6個月，那賣家會選擇全款買家，最終降價5萬元左右成交。
而對於需要貸款買房的買家而言，緩貸則意味著全面喪失購房選擇的機會。
小二總結了一下如果要貸款買房，在當下可能會典型不利情況：
1、找到願意給長週期的賣家需要碰運氣。不介意交易時間週期的業主越來越少，因為很多人賣房也是為了置換，一定會買房週期有要求，還願意給6個月以上買賣週期的，越來越少。你如何遇到一定要珍惜。
2、買到好房子（地段、戶型、配套等）需要碰運氣。因為賣家都會優先全款買家，全款買家會優先把好房子搶走，這就減少了貸款客戶買到好房子的機率。
3、貸款需要碰運氣，遇到剛好有額度的銀行，符合公積金申辦條件，且與賣家溝通協調順暢，這種是目前最好的情況，由於各家銀行批貸時間拉長，最樂觀估計，現在買房，也要年底才能完成全部交易，如果保守估計，到明年年初才能買到房。
總之，當下的市場，貸款收緊導致不清楚貸款什麼時候能批下來，最終導致交易完成時間都不能準確判斷，今年貸款買房真是太難了！
在這裡，小二特別提醒：今年買房切記要在購房合同里約定，如果貸款辦不下來，或者貸款拖延時間較長，是否算違約？如何處理！千萬不要留坑！
“4
收緊或成為常態
購房要“以我為主”
銀行為何收緊房貸？
原來是起始於房貸“兩道紅線”：第一道紅線是“房地產貸款佔比”，大型銀行不得超過40%，中型銀行不得超過27.5%，小型銀行不得超過22.5%，縣域農合機構不得超過17.2%，村鎮銀行不得超過12.5%。
第二道紅線是“個人住房貸款佔比”，大型銀行不得超過32.5%，中型銀行不得超過20%，小型銀行不得超過17.5%，縣域農合機構不得超過12.5%，村鎮銀行不得超過7.5%。
國內主要城市房貸利率
此外，房貸利率也在上升。北京地區各銀行的房貸利率目前暫時維持在首套在LPR基準+上浮55個基點，即5.2%；二套上浮105個基點，也就是5.7%。
與北京相比，廣州，今年已經4次上調房貸利率。據瞭解，目前廣州地區四大行首套房的貸款利率最高達5.55%；二套房貸利率最高達5.75%。
小二認為，銀行房貸收緊，本質上還是為了抑制房價上漲，去掉槓桿，未來房貸收緊或將常態化。對於首套首付購房者來說，還有公積金這條路可以走；改善類購房基本要以自有資金為主。
總之，房地產行業的底層邏輯變了，不能再是暴利行業，而是民生微利行業。
王佳是首次置業，他決定咬咬牙，找一家銀行嘗試組合貸。畢竟目前貸款的大門還沒有全部關閉。
注：文中人物均為化名。