3月的樓市，無論房價還是樓盤，都讓我感到一股蠢蠢欲動的爆發力。

可就是這樣，卻有一個樓盤格外的扎眼，在如今均價1萬以上的觀山湖區，居然單價才8888元/㎡。

這篇文章，熊所將帶大家一起了解這個觀山湖區的低價樓盤-觀山開磷城。

首先看一下開磷城六芒星能力圖。

▲從能力圖來看，除了價格匹配度高以外，其他維度表現可圈可點。在開發商和產品兩項中還沒有及格。可想這個樓盤就是主打價格低廉。

根據六芒星圖，好房研究所推出樓盤“好房指數”

▲整體表現在及格分數上一點。也許那都是價格匹配度硬抬進及格線的。

關於六芒星圖和好房指數的計算方式我將會在文末給大家作詳細介紹。

下面我將具體從六個方面深度瞭解開磷城。

開發商

一個專案的開發商決定了專案的DNA，對於專案來說至關重要。

開磷城開發商母公司為貴州開磷控股（集團）有限責任公司，前身為貴州開陽磷礦，成立於1958年，是國內頗具影響力的磷及磷化工產品供應商，集化工、貿易物流、建設建材、物業服務等多元產業為一體的現代化大型企業集團。

這是官方介紹，從中可以看出兩點。

1.地方國企，實力雄厚

2.主營業務為磷化工，房地產業務只是副業中的副業

我一直對跨界是持懷疑態度的，一行有一行的執行規律，不是隨便就可以進行跨界打劫的，需要的是長時間的積累和認真學習的態度。何況還是國企，執行效率就更低了。

不過國企最大的好處是資金雄厚，一般不用擔心會爛尾。

區位

專案位於貴陽市觀山湖區觀山東路大關橋段北側站西路金嶺社群大關村，北臨白雲區，西臨二環線，南臨觀山東路大關高架橋，東臨高鐵線。開車實測，到金融城10分鐘，到北大資源城5分鐘，到俊發城5分鐘。區位還是挺不錯的

但有一個問題需要重視，就是一期臨近高鐵線路，不可避免的有噪聲，可能會影響居住品質。二期就不會存在這個問題，如果對居住品質有要求，又對這個樓盤有需求的，可以等一下二期。

在專案規劃上，觀山開磷城專案綜合容積率3.57，建築密度26.5%，綠地率30.4%，最大建築高度99.9米。

專案總建築面積374572.95平方米，計容建築面積252104.1平方米，其中住宅109267.75平方米，商業商務129401.58平方米，公建配套13434.77平方米。公建配套內包括9班幼兒園3187.03平方米，公租房6129.4平方米，配套商業2539.07平方米等。

專案規劃居住戶數994戶，其中住宅892戶，公租房102戶，居住人數3059人，車庫及裝置用房107212.45平方米，機動車停車位2397個，其中地上車位6個，地下2391個。

從規劃中，有兩點特別注意。

1、專案容積率達到3.57，在現行的標準下，必然導致地塊內的住戶會較多，舒居程度會變低。

2、商公兩用，花比別人多的錢，卻和別人享受相同的環境和配套，不知道你心理會不會有所失衡？

交通

專案透過門口的站西路，林城東路，觀山東路，陽關大道，可以方便到達貴陽各個地方，路網還是四通八達的。

軌道交通上距離最近的地鐵站是S2號線的幹水井站，直線距離800m左右,算是一個地鐵盤，規劃中是2023年修成，不過以我對貴陽地鐵修建速度的瞭解，這個時間還是持懷疑態度的。

配套

學校方面，專案有自建的幼兒園和小學，初中則沒有。需要就讀專案之外的觀山湖第五中學。聽銷售介紹，以後小龍灘區域規劃的有初中，可以就讀那裡。如果對教育敏感的朋友，未來可能要考慮孩子在哪裡讀初中的問題。

商業配套上，專案沒有設定集中性的商業中心，只有社群底商來滿足業主的日常需求。不過專案距離俊發城和北大資源城倒是非常近，需要的業主可以去這兩個地方。實在不行，業主就只能開車去金融城商圈了。

醫院上，專案北側是規劃中的觀山湖區婦幼保健院。

產品

專案集住宅、公寓、辦公及商業為一體。高層居然還是板式樓，這在塔樓林立的貴陽，倒是挺出乎我們意料的。

高層產品主要有兩個戶型，毛坯交付，105的三室兩廳一衛和140的三室兩廳兩衛。

▲2021年，三室的設計居然只有一個衛生間，而且太靠裡面，不方便，廚房設計也很奇怪，不知所云，是在用心做產品嘛。是哪個設計師設計的，我真的想好好教育下，可以來我們公司讓鳥叔好好培訓哈。

▲140的戶型更是槽點滿滿，入戶處的設計很奇怪，主臥的衣櫃安裝面積不大，無故的開個儲藏室，讓人感覺很不爽，而140的戶型居然才只有3室。嗯，很壕的感覺。

總之看到產品之後，我只能說不是誰都能把板樓設計到位的。

還是安心幹好主業吧？樓市的錢真那樣好賺？

價格

唯一讓人驚喜的就是價格了。說實話，在觀山湖區已經很難找到8字頭的房子了。況且區位還不錯。

105㎡首付只需要12萬左右（送88000首付大禮包），折後單價8888元/㎡，月供4000左右。

140㎡首付18萬左右（送10萬的首付大禮包），折後單價9049元/㎡，月供6000左右。

價格上還是很有競爭力的，不過這樣的產品除了價格以外亮點確實不多。

最後想說，感覺還是有點可惜了這片土地。

PS：關於六芒星的資料我們採取的是好房研究所三位研究員（鳥叔，阿虎，熊所）分別對專案進行踩盤之後的獨立打分，最後取其平均分為各項的最終得分。（各項滿分均為10分）

好房指數採取的則是加權平均數。權重分別是開發商（20%），產品（10%），區位（30%），交通（15%），配套（15%），價格（10%）。（每顆星代表2分）

好房指數=各項指標的平均數乘以權重的和（指數越高，說明好房程度越高）