說到商業資產運營，最近總有房地產的朋友諮詢，如何對商業資產進行運營模式設計，才能實現資產的有效利用，並且保證企業的稅負最優。本人通過對以往的工作經驗進行分析總結，整理出以下幾種模式，供有商業資產的房地產企業參考。
設計商業資產運營模式主要考慮兩方面因素，一是資產的歸屬是否與運營相統一，二是租賃是否與商業運營相統一。按照上述兩個標準，可以將商業資產的運營設計為二種方案五種模式：一種是房地產企業自己運營，採用“純租賃模式”或“租賃+運營模式”；一種是成立獨立的商管公司運營，採用“重資產運營模式”或“輕資產運營模式之轉租+運營模式”或“輕資產運營模式之純商管模式”。這個幾種運營模式的特點如下:
一、房產公司運營（一）“純租賃模式”
此種運營模式下，房產公司僅提供房屋的租賃服務，與商戶簽訂房屋租賃合同，收取租金，不進行運營管理服務，
1、資產出租涉及的稅費：
（1）增值稅：出租商業房產為2016年5月1日後取得的一般計稅稅率為9%，簡易計稅稅率5%；出租商業地產為2016年4月30日前取得的，稅率為5％。
（2）附加稅：12%；（3）房產稅：12%；（4）印花稅：0.1%;（5）企業所得稅：25%.
2、發票開具:
如果商業房產為2016年5月1日後取得的，房產公司應該向商戶開具9%的不動產租賃増值稅專用發票，如果商業地產為2016年4月30日前取得的，房產公司應向商戶開具5％的不動產租賃增值稅專用發票
（二）“租賃+運營模式”
此種運營模式下，房產公司不僅提供房屋的租賃服務，同時提供運營管理服務。
1、涉及稅費：
（1）增值稅：①租賃業務：簡易計稅5%、一般計稅9%；小規模3%；②運營管理業務：一般計稅6%；小規模3%；
（2）城建稅及附加：增值稅*12%；
（3）印花稅：租賃合同按0.1%計算；
（4）企業所得稅：25%。
2、合同簽訂:
與商戶需要同時簽訂兩份合同，即商鋪租賃合同與運營管理服務合同，由於兩種業務的增值稅稅率不同，因此兩份合同價格需要做合理分割。
3、發票開具:
（1）租賃發票開具：如果商業房產為2016年5月1日後取得的，房產公司向商戶開具9%的不動產租賃増值稅專用發票，如果商業地產為2016年4月30日前取得的，房產公司向商戶開具5％的不動產租賃增值稅專用發票。如果房產公司為小規模納稅人，向商戶開具5％的不動產租賃增值稅專用發票。
（2）運營管理髮票開具：一般納稅按照6%的稅率開具，小規模納稅人按照3%開具發票。
二、商管公司運營（一）重資產運營模式
在重資產運營模式下，房產公司需要將商業資產轉移至“商管公司”名下，商業資產分為轉移和運營兩個階段。房產公司將資產轉讓給運管公司，運管公司採用租賃和運營兩種途徑與商戶簽訂協議。
1、資產過戶環節
（1）涉及稅費：
房產公司涉及稅費：①增值稅：老專案5%、新專案9%；②城建稅及附加：增值稅*12%；③印花稅：0.05%；④土地增值稅：30%-60%稅率；⑤企業所得稅：25%。
商管公司涉及稅費：印花稅：0.05%；
（2）合同簽訂。房產公司將名下商業資產通過出售、投資等方式轉移至商管公司，與商管公司簽訂房屋買賣合同，並辦理實際產權過戶。
重要提示:①房產公司將資產轉移至商管公司時可以通過轉移定價來控制土地增值稅的増值率，但最低不得低於市場平均價格的70％；②在資產轉移之前，商管公司應為房產公司的全資子公司，可以享受免徵契稅優惠政策。
（3）發票開具。在房產企業與商管公司簽訂房屋買賣合同的基礎上，房產企業向商戶開具發票。
重要提示：①重資產運營模式下，商管公司必須為一般納稅人，這樣取得房產公司開具的增值稅專用發票，才可以抵扣資產購置環節進項稅;②新專案資產需要開具9％增值稅專用發票，老專案資產需要開具5％增值稅專用發票。
2、資產運營環節重資產運營模式下，資產從房產公司向商管公司轉移後，商管公可的資產規模會隨之增大，資產的運營收入包含資產本身產生的租金和商業運營兩部分。
（1）涉及稅費：
①增值稅：運營管理費稅率6％；租金稅率9%（一般計稅）。
由於商管公司購入資產過程產生大量進項稅，因此可以用於抵扣，一般在前三年基本上銷項稅額無法全部覆蓋進項稅額，因此不交增值稅。
②房產稅。按照從租計徵模式，稅率為12％
④企業所得稅。稅率25%
（2）合同簽訂。運營環節與商戶需要同時簽訂兩份合同，即商鋪租賃合同與管理服務合同，由於兩種業務的增值稅稅率不同，因此兩份合同價格需要做合理分割。
（3）發票開具。
①租賃發票開具：如果商業房產為2016年5月1日後取得的，房產公司向商戶開具9%的不動產租賃増值稅專用發票，如果商業地產為2016年4月30日前取得的，房產公司向商戶開具5％的不動產租賃增值稅專用發票。
②運營管理髮票開具：按照6%的稅率開具。
（二）輕資產運營模式一:轉租+運營模式
輕資產運營模式的前提是資產持有人不發生變化，由商管公司將資產從房產公司租入，再統一轉租給商戶，並向商戶提供管理運營服務。
1、資產租賃環節
（1）涉及稅費：
資產持有方：①增值稅：簡易計稅5%、一般計稅9%；小規模3%；②城建稅及附加：增值稅*12%；③印花稅：租賃合同按0.1%計算；④企業所得稅：25%。
資產運營方：在租賃環節僅涉及到租賃合同的印花稅。
（2）合同簽訂。
轉租模式下，資產持有方按照市場租金的75%與商管公司簽訂租賃合同。
重要提示：轉租合同簽訂過程中，應先與租戶確定租貨價格，實際簽訂合同中應先與資產持有方簽訂，再與租戶簽訂轉租+運營合同，以便控制定價。
（3）票據開具。
資產持有方向商管公司開具不動產租賃發票，商管公司就租金部分向租戶開具發票，就商業管理費向租戶開具現代服務業發票。
重要提示:房產公司如為一般納稅人，出租2016年4月30日前取得的商業房產，向商管公司開具5%的不動產租賃増值稅專用發票。出租2016年4月30日後的取得商業房產，向商管公司開具9%的不動產租賃増值稅專用發票。房產公司如為小規模納稅人，向商管公司開具5%的不動產租賃増值稅專用發票
（3）資金支付。
商管公司收到租戶支付的租金後，按照資產方與商管公司簽訂的租賃合同金額支付給資產持有方，收到商業管理費計入商管公司收入。
2、資產轉租運營環節
（1）涉及稅費：
資產轉租和運營環節主要有兩塊收入，一是租金收入，二是運營管理收入。涉及的稅費：①增值稅：運營管理費稅率6％；租金稅率9%（一般計稅）；小規模納稅人稅率3%。②房產稅。按照從租計徵模式，稅率為12％；③印花稅。租賃合同0.1％；④企業所得稅，稅率25%。
（2）合同簽訂。
與商戶簽訂的合同分為兩份，一是租貨合同，直接以商管公司名義與商戶簽訂:二是商業管理服務合同，也以商管公司名義與商戶簽訂。
重要提示:租賃合同中的租金水平應與市場保持動態平衡不應低於市場平均水平的70％。
（3）票據開具。
收取商戶租金應向商戶開具不動產租賃發票，收取的管理費應開具現代服務業-管理費的發票，收費名目與金額應該與合同保持一致。
（4）資金支付。
商管公司統一收取租金和管理費，內部按照兼營業務分開進行核算，資金到賬後按照與資產持有方簽訂的合同比例，支付租入資產租金。
三、商管公司輕資產運營模式二:純商管模式資產持有方與商管公司簽訂資產管理合同，約定由商管公司集中管理資產，並收取一定管理費，商管公司就收取的管理費確認收入。
（一）資產持有方支付商業管理費
1、涉及稅費：
（1）資產持有方：增值稅9%（一般計稅）、5%（簡易計稅）或者6%，城建稅及附加12%，房產稅12%，印花稅0.1%，企業所得稅25%。
（2）資產運營方：增值稅6%或3%，稅金及附加12%、企業所得稅25%。
2、合同簽訂。租賃合同由資產持有方與租戶直接簽訂，另地產公司與商管公司簽訂管理服務合同，資產持有方合同方向對準商管公司和租戶。
3、票據開具。資產持有方向租戶開具不動產租賃增值稅發票，商管公司向資產持有方開具商業管理費發票。
4、資金支付。租金統一轉入資產持有方賬戶，或者先轉入商管公司賬戶，由商管公司統一支付給資產持有方，資產持有方按照商業管理合同約定向商管公司支付管理費。
(二)租戶支付商業管理費租戶支付商業管理費模式下，從收租戶總收入中將商業管理費剝離出來支付給商業管理公司，租戶直接將租金支付給資產持有方，將商業管理費支付給商管公司。
1、涉及稅費：房產公司向商戶收取租金，商管公司向商戶收取商管費。
（1）房產公司：增值稅9%（一般計稅）、5%（簡易計稅）或者6%，城建稅及附加12%，房產稅12%，印花稅0.1%，企業所得稅25%。
（2）商管公司：增值稅、稅金及附加、企業所得稅
2、合同簽訂。資產租賃時，資產持有方與商管公司分別與租戶簽訂合同，資產持有方簽訂租賃合同，商管公司簽訂商業服務合同。
3、票據開具。資產持有方和商管公司分別向租戶開具發票，資產持有方向租戶開具5％或者9％的不動產租賃發票，商管公司向租戶開具6％現代服務業發票。
4、資金支付。資金由租戶分別支付給資產持有方和商管公司，或者統一支付給商管公司，由商管公司統一再支付給資產方。
四、運營模式利弊分析（一）房地產公司運營
1、純租賃模式：
（1）優勢:①無資產過戶環節，避免了資產過戶環節的各項稅費。②可以隨時通過銷售實現資產變現。
（2）劣勢:①由於租金不能分割，房產稅稅負重，導致整體稅負過重；②資產過重，且屬於特殊行業，融資難度大，導致資產無法有效利用；③房產公司經營重點分散，運營風險增大。
2、租賃+運營模式：
（1）優勢:①資產在房產公司名下，不需要繳納過戶稅費；②資產持有方和運營方並存，房產公司掌控力強；③有利於房產公司穩定利潤實現；④可以隨時通過銷售實現資產變現。
（2）劣勢:①資產過重，且屬於特殊行業，融資難度大，導致資產無法有效利用；②租賃業務與運營並存，租金與運管費劃分公允性容易引起稅務質疑。③資產持有方和運營方未分開，不有利於風險切割。
（二）商管公司運營
1、重資產運營模式
（1）優勢:
①資產歸屬與經營統一，商管公司經營控制力最強；②資產初底從地產公司剝離，融資完全不受限。
（2）劣勢:
2、輕資產運營之轉租+運營模式
（1）優勢:①資產在房產公司名下，不需要繳納過戶稅費，且可通過租金調整整體稅負；②資產持有方和運營方分開，有利於風險分割；③有利於商管公司穩定利潤實現；④可以通過經營性物業貸款實現資產變現；⑤轉租與商管統一，商管公司掌控力較強。
（2）劣勢:①轉租業務和商業運營業務並存，對商業運營核心竟爭力突出不夠；②租賃業務直接面對商戶，易直面糾紛。
3、輕資產運營之純商管模式
（1）優勢:①商業運用管理主業突出，且易於凸顯核心競爭力；②資產持有方和租賃方與運營方徹底剝離，風險分割徹底。
（2）劣勢：①商管公司對商業資產的掌控力不夠，容易受到租賃變化的影響衝擊。②商戶同時與出租方和運營方簽署協議，作為商管公司統一協調難度較大。
以上是對商業資產運營模式的解析，房產公司可以根據自己的管理需求，選擇和設計最適合自己的商業運營模式，以達到資產利用的最優。
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