真的要取消預售嗎？2022年出臺新提案，央媒12字迴應，3省行動

隨著“取消公攤”的建議進入熱搜，“取消預售”的建議也進入熱搜。

據中國經濟週刊報道，全國政協委員、四川省工商聯副主席、明宇集團董事長張建明表示：“近年來，‘房地產行業之所以能夠取得長足的進步。高槓杆，很多房企一味擴張，一味尋求規模擴張，高風險的外表就是高槓杆，但根源還是在預售體系。”中國房地產市場經過20多年的快速發展，原本支持房地產開發的預售制度也走到了盡頭，現行房地產銷售制度的實施將有助於保持消費屬性並防止其資本屬性變得過於熱帶。

不難發現，近年來，房地產市場“取消預售”的聲音越來越大，不少購房者都在吐槽。據袖珍新聞報道，今年1月，湖南省長沙市的一處房產在交付時到貨。很多等了兩年多的業主來接房子，但是到了地方卻發現到處都是黃沙，樓裡水電，全都沒有通，而且有些建築物甚至沒有安裝電梯。。對此，開發商表示延遲是由於特殊原因，並承諾在下半年7月份建成。業主迴應稱，這是“最後一次”相信開發商。看到類似的滯後問題沒有第一次發生。

除了延遲交付，購房者還有另外兩個問題。其中之一是非常有前途的。開發商在推銷房產時，會吹噓房產、周邊資源配置、社區公共設施、房屋結構等。都是可用的，但這只是開發者的口頭承諾。二是偷工減料的問題。一些開發商在建房過程中使用廉價材料或縮小房屋尺寸，導致房屋最終交付時出現許多質量問題，房屋尺寸與原計劃完全不同。

最重要的問題是，一旦開發商破產，並且沒有其他房地產經紀人接手正在建設的房屋，這意味著項目將未完成，這也是買家最不想看到的事情。 .原因很簡單。由於樓花未完工，這意味著您支付的購買價格將不予退還，您將需要支付30年的抵押貸款。到頭來，“錢房子空了”，很多購房者為此付出了大半輩子。這些積蓄最終住在一棟破舊的、未完工的建築裡。

那麼這種影響無數購房者的預售模式，有沒有可能“徹底取消”呢？在回答這個問題之前，我們首先需要了解預售是什麼以及它的起源。

公開資料顯示，1953年，霍英東成立了一家房地產公司，並給出了在銷售商業地產時預售制度的基本架構：一期先交50%的定金，二期先交50%定金。位於二樓 10%... 第六期10%的餘額將在收到入住證明後支付。這是預售系統最基本的雛形，也被當地人稱為“樓花銷售”，當地的房地產經紀人也學習過這種銷售模式。 1990年代後期，深圳借鑑香港，引入預售制度，最終在全國推廣。

也就是說，預售系統的最初目標是降低開發商的資金限額。中國初期城市化推進時，每年都有大量人口湧入城市，房屋稀缺。有一段時間，預售系統可以很好。這個問題很快得到解決，並迅速得到推廣。隨著房價的不斷上漲，這種銷售模式也開始發生變化。為迅速擴大規模，很多房企不斷建房，因此背上了高額債務，最終導致大量房企出現“三高”問題：高負債、高槓杆、高融資。

作為資本密集型企業，房地產開發的高負債率意味著總體資金鍊將非常脆弱。期房自然會“破”。地產報公佈的數據顯示，2020年房企負債名單中，4家房企負債過萬億元，千億以上房企比例達到94家. %。 ，而且只有2%的房企有總的同比負債，如果這些房企倒閉，很容易引發一些財務風險。

為此，銀保監會和住建部制定了房企“三條紅線”指標，以約束房企負債率，降低資金風險。的確，對於房企來說，有很多情況會導致資金鍊出現問題，比如2020年的“黑天鵝”事件。很多房企因為賣房不成，資金回籠問題。再比如2021年下半年，房市冷清，房企銷量大幅下滑，庫存壓力明顯加大。最典型的例子是一家負債2萬億的大型房地產公司，都存在無法償還債務的問題。

公開數據顯示，2021年，全國將有343家房企倒閉，歷經風雨，拖欠債務的房企不計其數。 Craigslist數據顯示，在前24名監測城市中，未交付問題項目總建築面積約2468萬平方米，佔2021年商品房交易總面積的10%。其中，有4個城市未交付問題項目。總建築面積超過200萬平方米，尚未交付的問題項目套房總數超過2萬套，分別是鄭州、長沙、重慶和武漢。

關於預售制度問題，中央媒體《人民日報》發表文章《取消商品房預售制度，可先進行調查》，“12個字”明確表態：取消預售系統，從長遠來看可能是不可避免的。樓花購房者最大的顧慮是把購房款交付給開發商，開發商資金鍊斷裂、外逃，購房者無法長期保有房子，甚至可能面臨房屋空置。相關數據顯示，近兩年多來，預售房資金監管力度加大。 2020年至2021年10月中旬，全國主要城市發佈相關政策60次。

與此同時，一些省份已經開始行動。例如，2019年廣東省印發《關於商品房預售制度的意見通知》，表示將逐步探索將現房銷售制度向商品房試點和取消商品房制度的可能性。 2020年，海南省印發《關於建立市級房地產市場穩定健康發展責任追究制度的通知》，要求所有新建商品房規劃用地新出讓土地，必須落實制度化現房銷售。湖南省在《湖南省推進新型商品房改革實施方案》中明確規定：自2022年起，所有近期取得國有建設用地使用權的預售商品房項目在湖南省城市規劃框架應落實“交付就是交付證書”。

住建部出臺《商品房預售資金監管辦法》，也明確要求預售資金全程監管，但分為定額監管和重點監管配額。批准成本合同等

事實上，近幾年幾乎每年都會提到取消預訂的話題。從購房者的角度來看，取消預售的重要性是為了避免一些問題，例如延遲交付房屋、開發商誇大承諾、房屋質量差和未完成的業務。從房地產開發的角度來看，取消預售的重要性從根本上是為了降低開發商的財務槓桿，也是要堅持“住不炒”的定位。

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