第一個方面非常容易理解，房價在過去20年從2000元/平米漲到9980元/平米，漲幅高達400%，北上廣深的房價漲幅超過1500%，20年前一套10萬元的房子，現在價值150萬元，在房子面前，就連被稱為“保值”的黃金也黯然失色。所以，有錢就買房、沒錢貸款也要買房成為了普通人的一種習慣做法。

第二個方面和第三個方面有目共睹，在中國式“丈母孃”的要求下，年輕的男性成為了房地產市場的主力購房人群。不單是丈母孃催著買房，即便結婚不買，那麼一旦生了孩子，最終還是需要購房的，房子等同於落戶、等同於上學、等同於城市的各項權益。

時間劃入2021，買房人開始猶豫了。

一方面高層頻頻定調樓市，多次重提“房住不炒”，截止2月末，房產調控就達到60多次，按照這個勢頭估算，2021年全年房產調控將超過2020年、再創新高。另一方面央行兩道新規，不僅限制了銀行給房地產企業大規模貸款，而且限制了給買房人貸款額度。

在這樣“紛繁複雜”的樓市背景下，買房人不知所措了，個別城市房價再度上漲，但是也有很多城市房價悄然下滑。很多人開始問，現在買房還划算嗎？什麼時候可以出手？今明兩年準備買房的人，不妨先看看“3條建議”。

1、買房投資或不賺反虧。

中泰證券研究所曾經發布過一項報告指出，現階段我國有超過50%以上的城市房產持有其實處於虧損狀態。如果租金回報率為3%的話，那麼還有5%的資金成本要考慮，同時房產折舊費率為每年4%，也就是說房產的持有硬性成本就高達9%，而收益項只有3%，還有6%的虧空缺口。

房價漲幅能達到6%嗎？社科院給出了否定的答案，社科院財經戰略研究院釋出的《中國住房報告》預測，2021年全國房價平均漲幅只有5.1%，這個漲幅遠不及挽回買房成本損失部分，而且在很多北方城市、三四線城市，房價不僅不會有太大的漲幅，反而可能進一步回落。

舉例：張三手中有一套200萬元房產，2021年這套房子的增值部分為200萬元*（3%+5.1%）=16.2萬元。但是持有成本為200萬元**（4%+5%）=18萬元。累計損失部分為16.2萬元-18萬元=-1.8萬元，所以買房投資並不划算了。

2、房產持有成本將提升。

房地產稅正在加速到來，這已經是板上釘釘的大事情，經濟學家馬光遠就直言說到，預計在接下來的3-5年時間內（也就是13·5期間）房產稅將會出臺。房產稅對買房人的影響有多大？這還得從這個費用的性質來說，房產稅本質上是財產保有稅，徵收的物件為房產價值，兩個人同時擁有房產，第一位持有1套房子，第二位手握20套房子，可能第一位不交一分錢，但是後者要交上萬元。

對於房產稅的比例問題，財稅專家張學誕表示，應該設定一定的免費比例，比如人均在40平米或者60平米以內不收費，同時對於費率事情，專家們普遍建議為1%，根據國際慣例（美國、法國等普遍在0.2—3%之間），房產費對房價影響不大，但是對多套房的抑制性非常強。預計將大幅度削弱炒房的利潤空間。

3、剛需買房，依然趁早。

對於剛需買房問題，房地產專家經常會說這樣一句話“剛需買房，不需要考慮房價漲跌，不管房價上漲還是下跌，都該買房。”看起來，這句話毫無破綻、說得合情合理，然而仔細想一下，專家們的建議其實經不起推敲。剛需的反面詞是炒房客，剛需不考慮房價，就意味著炒房客應該考慮房價漲跌。這難道不是鼓勵炒房嗎？

所以，指聞君認為，剛需買房考慮房價漲跌是其一，買房時機是第二。明知道房價要跌的城市，筆者建議提前避開，不要傻傻去做接盤X，而對於房價有上漲潛力的城市，建議提起入手和佈局，不能等到房價真的上漲之後才來後悔。

至於，剛需買房的時間問題，筆者認為不宜拖延，一旦看中了房子、選中了樓盤，接下來的買房節奏應該快點推進，2021年在限貸令和銀行貸款額受限的情況下，如果因為貸款審批慢導致房貸利率上漲，那就得不償失了。

2021年準備買房的人，以上“3條建議”建議收好，2類人早打算！

這是文末筆者著重點提醒的2類人：炒房客、囤房族。他們都有一個共同特點：房子非常多，雖然目的不同，但是隨著房產稅的到來，都將大幅度增加持有成本，前文說到，現階段房價漲幅正在趨緩，漲幅不足6%，房產持有成本超過9%以上，一套100萬元房子預計年縮水3萬元，如果加上房產S成本，該如何是好？是否應該提前出手掉一些房產？該早打算了。