過去10年，是房地產投資的黃金10年，尤其是2015年～2017年，全國房價開始輪動上漲，一線城市房子均價上漲到6、7萬每平，縣城房子均價也上漲到6、7千。可以說，在中國幾乎沒有比投資房產更能賺錢的行業了，也是普通老百姓唯一不需要太多專業知識，就能參與並且穩賺不賠的投資。如今個人擁有房子數量多少，房子所在哪座城市，已經成為衡量一個人賺錢能力大小、擁有財富多少、社會名利地位的重要標尺。

過去有人形容“閉著眼睛買房都能躺賺”毫不誇張。很多人透過買進、賣出這個簡單流程，就能輕鬆賺取數十萬甚至數百萬不等的差價，遠比在工廠上班或者投資實體賺錢多。而到了當下，那些早買了房子的人，不僅滿足了一套自住房和一套改善住房，甚至還擁有了三套以上的住房，早已實現財富自由，與無房家庭拉開財富距離。因此在過去的10年，有錢就買房是一種社會普遍存在的現象，房子是最“吃香”的投資品毋庸置疑。

但是過去的事情終究已經過去，今後10年房地產還會延續過去的“好日子”嗎？顯然已經不太可能。不僅好日子終結了，今後很多房子還可能出現“漲不動”也“賣不掉”的情況。為什麼這麼說呢？道理很簡單，房子終究是用來住人的，沒人住的房子就沒有任何利用價值，因為趨勢已經形成了。

房價之所以在房改以後這20多年裡從當初的1845元每平，飆升至現在的10000元每平，根本原因是城鎮化建設推動數億的農村人口進城：1998年中國城鎮化率為30.4%，到了2020年則達到60.60%；1998年中國城鎮常住人口為3.79億，到了2020年則達到8.48億。從人口結構情況看，其中60後人口數量最多，達到2.45億，其次是80後，總數為2.22億，這部分城鄉人口過去購買力最強，有力的支撐了房價的持續上漲。而農村人口進城首先要解決居住問題，期間產生了這麼多的房住需求，房價上漲很正常，不漲反而是怪事。

但是不容忽視的現實是，一方面，市場經過這麼多年的高速發展，大家的住房問題已經逐步得到了解決。央行釋出資料顯示，如今96%的城鎮居民家庭不缺房，有二套住房的家庭佔比為31%，有三套及以上住房的家庭佔比為10.5%，戶均擁有住房1.5套。機構調查資料則顯示，全國各城市的住房空置率超過20%，三四線城市空置率超過30%。

另一方面，中國人口代際結構性矛盾比較突出。90後總人口比80後總人口減少了1172萬，00後總人口比90後總人口減少了4736萬。如今最早一批00後很快進入買房成家的年齡段，10年後則是10後進入買房的年齡段，但是00後和10後的人口之和，比80後和90後的人口總和減少了1.1億。人口世代落差的背後，對應的當然是住房需求的減少。也就是說，到了當下的市場環境，存量人口紅利已經基本消失了。

那麼增量人口情況又如何呢？從國家統計局釋出資料來看，新生人口數量卻是在逐年減少的。2017年～2019年新生人口分別為1723萬、1523萬、1465萬。2020年新生人口儘管目前還沒有出爐，但早前公安部發布資料顯示，截止去年末新生人口戶籍登記數僅為1003.5萬。雖然新人登記一般具有滯後性，但據有關專家估計總數不會超過1200萬。也就是說，展望20年以後的樓市，國內住房需求一樣不會緊張。

新生人口之所以逐年下降，房價太高是重要原因之一。房子不僅能夠滿足居住需求，還與教育、醫療、就業，以及社會福利等有關，因此幾乎所有人都無法繞過買房這道坎。特別是年輕人結婚，房子是必不可少的基礎條件。但是房價太高，就導致晚婚、晚育甚至不婚、不育情況增加。研究表明，房價每上漲10%，對應的新生人口則下降1.5%。儘管各個國家或城市的情況不同，結果各異，但是“房價漲、人口降”的規律是鐵定的。例如2017年～2020年人口連續下降的4年裡，全國平均房價分別上漲5.6%、10.7%、6.5%、5.9%，對應的新生人口則分別減少了63萬（2016年新增人口1786萬）、200萬、58萬、461萬。

也就是說，由於買房是每個家庭必不可少的重要消費之一，人口增減就與房價漲跌具有直接的關聯性。有人可能認為，大家的收入不是也在不斷增加嗎？其實這些年老百姓的收入增長是遠遠低於房價漲幅的，因為二者的基數不一樣，例如全國平均房價上漲5倍，但平均收入可能要增加一二十倍，才能達到基本平衡。而現實情況是，“憑工資收入買不起房”，是所有城市非常普遍的現象。那麼在存量人口紅利已經消失，增量人口持續減少，房價居高不下（每年還在以至少5%的增幅上漲），房子又已經過剩的情況下，如果這個趨勢不能從根本上得到扭轉，10年後房子“賣不掉”、房價“漲不動”，絕非無憑無據。

那麼是不是說今後房地產行業就會變“涼”了呢？其實也不是。整體需求變少雖然是客觀存在的，但是並不代表需求會完全消失，只是因為房價上漲的幅度降低了，漲速變慢了，持有周期延長了，投資性購房會不賺錢甚至虧本、存量房過剩給投資帶來很大風險，房子的居住屬性卻永遠不會喪失，改善型需求依然會長期存在，城市移居需求也大量存在，有3種房子今後仍然會“吃香”。

第一種：小城市大面積的房子。小城市的房價相對大城市“偏低”些，住房面積雖然超過全國平均居住面積，但是買了房子的人都知道，與過去的自建房相比，特別是對於住慣了帶大院房子的農村人來說，現在住的商品房面積小了很小，以至於有些人用“鴿籠房”、“火柴盒”等字眼，形容當前的居住環境。說明大家還是很喜歡過去那種寬鬆居住環境，只是由於房價太高，抑制了個人真實需求。而這種需求會在10年後隨著城市人口不斷流失，房子逐漸迴歸到居住屬性而得到釋放。特別對於有多套房子的家庭來說，根本沒有必要繼續蝸居在小面積的房子裡，完全可以透過資產重組賣掉多餘的房子，然後選擇大平層、花園洋房，甚至是別墅等更加舒適的大房子居住。

第二種：大城市小面積的房子。與小城市形成反差的是，大城市由於人多、房價貴，小套面積房子歷來受到購房者的青睞，今後這一趨勢不會改變。因為目前很多大城市都放開了人口落戶限制，而且今後包括一線城市也可能降低人口落戶門檻，今後10年城市間人口流動趨勢還會不斷加速。只要大城市有人口持續流入，房價不僅不會下降，繼續上漲的可能性反而更大。類似於長三角、珠三角地區，未來至少會有1億的外來人口流入，房價怎麼可能下降呢？但是由於大城市的房價本來就貴，新流入的人口很難選擇大面積的房子落腳，只能先以小套房子過度，那麼面積90平米以下的小三居，甚至是房齡稍長些的二手房，仍然會是很多新市民的不二選擇。

第三種：中小城市核心區的房子。在過去房價高速上漲時期，買房首先要考慮房子的位置，因為不同區域的房子增值的空間相差很大，對於大城市來說自然是個永恆定律。但是隨著市場環境的不斷變化，今後不僅城市間的房價會進一步分化，每座城市裡不同板塊的房子也會進一步分化。對於中小城市的居民來說， 過去城市在不斷成長，房價也在緊跟著上漲，部分購房者或許會考慮城市近郊的房子。但是由於城市人口在不斷流失，中小城市的房價已經很難再能大幅上漲了，10年後城鎮化建設又基本到達瓶頸，城市核心資源就會進一步收縮，因此現在買房眼光就需要放長遠些，一些新區的房子可能就不再具有購買價值，未來只有核心區域的房子，才具有居住和置換的價值。