當房企普遍提出“有質量增長”時，面對國家調控政策的銷售限價以及土拍限價時，如何實現盈利增長，地產企業還有可發揮空間就在建安成本最佳化與管理費用最佳化上，如下圖公式。

讀懂了上述公式，我們就不難理解，近兩年來房企在組織上的大動作——裂變與合併，只為降低管理費用提升人均效能。

組織的調整，對於企業的利潤增長的不會產生太大的變數。在同一地段，房子能否好賣，不同房企之間的競爭就體現在建安成本的管控水平上，這成為了企業贏得市場的核心競爭力所在。對此，華潤置地早已經洞察到建安成本精益化管控的重要性，並進行了深入的研究與探索。

建安成本管理中的3大漏洞消除浪費、消除波動、消除僵化

1、消除浪費：

1）因第三方設計公司的精細化設計能力低，導致施工圖存在成本浪費；

2）習慣了透過提高產品配置標準得到銷售高溢價，建安成本與售價、產品線尚未形成匹配性管理對應關係，存在“高品質=高配置”、“高品質=高成本”的理解誤區。在市場下行時期，更重新檢討建安成本與客戶關注重點的匹配度，避免過高配置出現營銷失靈。

具體表現：外立面高配置-開大窗、多線條、高檔外牆裝飾；公共區域高配置-電梯廳高標準裝修；戶內高品質-高層高、豪華裝修；設計變更較多。

3）規模效益未得到有效發揮：產品標準化程度不高；管理標準化尚未成熟；戰略採購和集中採購組織能力不強。

2、消除波動：

成本與招採管理水平高低不一、技術含量指標離散度波動較大、目標成本與動態成本、結算成本波動大。

3、消除僵化：

過度依賴外部力量而自身能力不足、缺乏分供商雙贏合作機制導致事後索賠額很高、戰略及集採比例不高。

影響建安成本水平的因素分析

形成設計標準與採購標準雙迴圈

技術標準是基礎管理，包括結構指標、單體指標、功能性指標；產品標準彰顯專業能力，包括客戶敏感點的梳理以及圍繞客戶敏感點的產品標準及材料選擇，建立與產品線的匹配性；採購能力體現組織效率，包括戰採、集採、區採等。

要想實現建安成本最最佳化，離不開技術標準、產品標準、採購能力這三項的相互支撐，缺一不可。

技術標準與產品標準是設計標準化的組成部分，形成產品系建造標準。產品系建造標準指導採購選型標準化，關鍵動作包括戰略採購、集中採購及城市公司零星採購等，最終形成戰略供方名錄下的成本控制標準。

同時，採購能力的強弱又會反向賦能前端設計標準化，透過整合供應鏈賦能標準化制定，採購標準滿足客戶需求。

這其中，最難的就是產品定位匹配客群定位。即前文所講，產品線尚未形成匹配性管理對應關係，存在“高品質=高配置”、“高品質=高成本”的理解誤區。

建安成本的最佳化，通過後端壓低供應商採購價格，在這一點上已經輕車熟路，實質上讓利的增長空間有限而且會導致供應商的合作意願降低。而在前端產品標準上實現精細化的設計選型，更有利於合理降低建安成本。

俗話說，上策銅以金賣；中策銅以銅、金以金賣；下策金以銅賣。地產企業要想實現上策銅以金賣，就需要在建造標準的設計選型上具備一雙火眼金睛。

經濟指標成本敏感度分析

破解建安成本之困，打造核心競爭力

華潤置地在進行建安成本最佳化分析之中，透過外飾面工程、結構工程、園林景觀、外窗工程、電梯廳裝修、大堂精裝工程這六大敏感度指標對比，外飾面工程的敏感性最高，如圖所示。接下來，我們以外飾面工程為例進行解析產品系的建造標準最佳化。

常規的做法是門頭、基座、基座以上部位、陽臺、露臺、屋面、連廊、空調百葉內、線條等根據專案的售價匹配不同的產品及工藝，比如石材、仿石漆、真石漆、彈性塗料等。其實，這種做法無法拉大專案成本的差距形成核心競爭力。

宇畫水包水仿石漆-綠城別墅專案應用效果

綠城的外立面在行業有口皆碑，綠城也是在國內最先使用仿石漆的地產之一。但為什麼綠城的仿石漆專案外立面會得到行業的認可，而其他大多數房企選用了仿石漆之後，抱怨增加了成本卻沒有達到預期的效果？

一是定位問題；

二是選擇問題。

定位問題：要麼升級外立面形象、要麼降低成本

一個專案在考慮選用仿石漆時，實際上地產商已經有了明確的定位。要麼是外立面升級提升樓盤形象，要麼是替代幹掛石材降低成本。仿石漆自身是可以實現這兩種要求的，最終成敗完全取決於定位的堅持和執行情況。

第一種提升外立面檔次：對於成本執行確實有難度，提升就意味著要增加成本。在各地限價的大政策環境下，成本絕對是不能超支的，這是地產管理的紅線。所以就會出現在仿石漆招標時，一味地的壓縮成本。最終花了比真石漆價格高的成本，做出來的效果不但沒有提升，反而下降了。這個黑鍋如果直接扣在成本頭上，實在是有點冤。

在預算不超的情況下，提升外立面形象檔次，這個是需要各個部門甚至是領導層協作一起來完成的。外立面定位提升檔次，就意味著成本必須要增加，但專案的總成本不能提高，那就需要設計最佳化隱蔽部位。比如，女兒牆內側、空調欄柵等部位使用最便宜的平塗產品，思考線條造型等是否具備最佳化的空間，其他隱蔽工程是否可以調整方案來降低成本？

設計最佳化+領導拍板+成本執行，給足了成本外立面的預算空間，如果再做不好，那就應該成本挨板子！

第二種替代幹掛石材：仿石漆替代幹掛石材，按照最高的標準要求，成本僅僅是幹掛石材的1/5-1/6。所以，這種情況重心一定是在品質上，一定是找國內最優秀的施工商，最具特色專業高仿石漆廠家，類如宇畫。

另外，需要注意：成本價格上，絕對不能設定什麼條條框框的低價中標形式，塗料生產和施工的貓膩太多，殺價就是殺品質。如果管理層沒有這個許可權和魄力，那就不要考慮石材替換，因為結果多數是很糟糕的。

選擇問題：非通貨產品，選擇不在於大而在於精

這個說法好像很傻，但在開發商現實的供應商選擇過程，確實存在這種傻傻的做法。

跟風、抓大，這是很多地產商包括多數行業採購習慣性的做法。一是不容易觸碰原則問題，對領導層好交待；二是即便出了問題，有大品牌的光環罩著，有市場的一致行為作為託辭；三是採購執行人對行業不瞭解、未進行深入市場調研所造成的，只能跟風、抓大，參考市場的常規做法。

殊不知，仿石漆、特別是高仿石漆，並非屬於通貨產品，選擇供應商不在於大，在於精、在於專業。

綠城地產、得力地產等便是定位合理、用心選擇的典型開發商，外立面效果如下：

宇畫仿石灰石塗料-綠城別墅專案應用效果

宇畫仿石灰石塗料-綠城別墅專案應用效果

宇畫水包水仿石漆-得力別墅專案應用效果

宇畫水包水仿石-得力高層專案應用效果

宇畫2014年品牌成立，2015年仿石漆開始在綠城專案得以應用。在綠城最輝煌的發展階段，宋衛平對品質的追求可以說是地產界教父級人物。宇畫當時初出茅廬，憑藉的就是專業技術和品質的對標，相比所謂的一線大品牌，那就是一隻隨時會被大象踩在腳下的螞蟻，而綠城選擇了宇畫。

得力地產，在行業可謂是名不見經傳的一家地方型房產，可樓盤的銷售資料和溢價能力絕對的碾壓百強地產。合理的定位，成就了得力。目前得力開發的所有樓盤，裙樓全部使用的是幹掛石材，上面全部是仿石漆替代幹掛石材和金屬漆替代鋁板工藝，在我所見的所有地產專案外立面，得力專案的產品應用最為成功，可謂是精準定位、完美替代，效果甚至超越了鼎盛的綠城時代。

市場不乏優秀的標杆企業，在學習甚至是模仿的工程中，就要開啟胸懷，坦然的去擁抱哪些好的做法和思路，絕不能循規蹈矩、東施效顰，這樣不但無法實現成本的最佳化，反而勞民傷財。破局點就是要學習優秀的企業，堅持定位和選擇的初心，無論是設計、成本、招採還是領導層，敢於去拍板定奪和責任擔當。

結語

土地、產品、客戶三者之間如何匹配統一，落實到最末端就是產品選型的適配性，讓專案既叫好又叫座。

設計階段影響建安成本的70%以上，圍繞客戶的敏感度進行最佳化，摒棄傳統的“高品質=高配置”、“高品質=高成本”的錯誤理解，你才有可能具備開放心態，納入優質的靠譜的供應商。