在春節期間，可能很多人回到老家之後，都被父母或者其他親戚給催婚了吧，也應該有不少年輕人在春節期間進行了相親。在相親的過程中，很多女孩子的要求都是要男方在城市中有一套房子。可以說，每年春節之後，都會增添一批立志要努力工作掙錢買房的年輕人。確實，隨著房價的不斷上漲，越來越多的人都已經買不起房子了，而想在城市中長期定居生活，沒有房子是不行的。雖然租房子也可以解決住房問題，但是租的房子並不能給自己和家人帶來安全感和歸屬感，沒有家的感覺。因此現在大部分女孩子對男方都是要求要有房，這也是為了自己以後生活能夠幸福穩定。另外房子除了有這些作用之外，在城市中房子還和各種福利待遇掛鉤，比如孩子教育和醫療資源等等。

正是由於房子對於人們這麼重要，房子也就成為了人們生活的必需品。但是這也導致了房價的不斷上漲，最終導致了投資房產的熱潮。可以說，在過去20多年裡，早期房價的上漲是由於人口不斷流入，住房資源供不應求。而到了後期，特別是最近這些年，造成房價上漲的最重要的一個原因就是投資客炒作樓市。由於在過去20多年房價都在一直上漲，讓人們都開始意識到投資房產可以掙錢，又加上人們投資渠道匱乏，投資房產簡單便捷，收益又高又穩定。最後直接導致房子成為人們最愛的投資產品，很多人只要有錢就投資房子。

不斷增加的投資客和剛需們一起在不斷抬高我們國家的房價，在2020年時我們國家的平均房價突破了萬元大關，而在2000年時我們國家的平均房價只有2000元/平米。這意味著僅是平均房價在過去20年裡就上漲了4倍多。當然，大家也都知道，大部分城市的房價上漲得都不止4倍，很多城市房價在過去20年裡上漲了十幾倍甚至幾十倍。僅僅是2016年，全國大部分城市房價就漲了一倍，走出了翻倍行情，這直接讓很多人買沒房子的人更加買不起房子。

房價的不斷上漲，不僅嚴重偏高居民正常生活，也同樣嚴重影響了經濟的發展。房價不斷攀升，就意味著大量資金不斷流入樓市，這導致房地產行業吸收了社會中大量資金，給其他行業發展都造成不小阻礙。為此，我們國家開啟了針對房地產行業的調控模式，從2016年9月份一直到現在，在近5年裡，調控政策並沒有像過去那樣在樓市遇到困難時就放鬆調控，反而是針對各地樓市不同的情況，因城施策地出臺各種各樣的調控政策。可以看出，在最近一兩年樓市遇到困難時，調控政策反而是在不斷收緊。在過去，就算樓市遇到困難，房企們資金鍊緊張甚至斷裂，房企們都不願意降價促銷，而死撐著不降價等待國家出臺扶持政策。

但是在最近兩年則不同了，特別是在2020年，在整個房地產行業都遇到困難，絕大部分房企資金鍊都異常緊張時，國家不僅沒有出臺扶持政策，反而不斷收緊調控政策，甚至不斷收緊資金監管政策，嚴防違規資金流入樓市。國家出臺這些政策之後，直接導致很多房企資金鍊斷裂，從而出現經營異常甚至破產。

資金鍊的緊張和樓市政策的不斷收緊，讓房企們放棄了以往死撐不降價的高冷，開啟了降價促銷模式。其實在過去房企們並不是不降價，只是不公開降價，就算是降價也只是暗中做活動降價，降價幅度並不大。但是在2020年9月份，隨著“三條紅線”的出臺，房企們不僅面臨著資金壓力，還開始面臨高負債壓力。在融資渠道受限的情況下，房企們不得不第一次公開降價促銷，就是為了能夠吸引大量購房者買房，以此在回籠資金解決資金鍊緊張問題同時能夠降低負債率。到了2021年，房企們降價促銷的活動並沒有因為新的一年到來而停止，反而很多房企加大了促銷的力度。其實究其原因，還是因為現在大部分房企的負債率都不符合“三條紅線”的規定。

根據證券公司對上市房企的負債率統計，在上市公司中，絕大部分房企不僅負債率高，負債規模還非常大，很多龍頭房企的負債動不動就突破萬億，並且都完全不符合“三條紅線”的規定。其實就算沒有“三條紅線”新規壓力，現在大部分房企也需要降價促銷。進入2021年，國家對樓市的調控政策還在不斷收緊，特別是在資金監管政策方面，這次很多城市已經動真格了，對於很多貸款和經營貸用於購買房產的人，不少都被要求提前結清貸款。可以預見，隨著資金監管政策越來越嚴格，2021年乃至往後幾年的樓市環境都不會太好。所以房企們為了賣房回籠資金解決資金鍊壓力，只能選擇降價促銷。

在調控政策不斷收緊的情況下，人們就不用擔心還會突然大漲這個問題了，在2021年，大部分城市房價走勢還是以穩定為主。對於房企來說，想取得好的銷售業績，只能讓利於購房者，以此來吸引購房者歡迎。但是呢？雖然在2021年最近兩年購房會有所優惠，但是對於準備在今明兩年購房的剛需，可能有“3個壞訊息”需要面對，有購房計劃的人需要清楚。

第一：樓市進入“溫水煮青蛙”模式，買的房子可能面臨貶值

雖然國家對樓市都是調控並不是為了房價下跌，只是為了讓房價走勢穩定，在穩定中慢慢迴歸合理水平，但是目前我們國家大部分城市房價已經嚴重虛高，迴歸合理水平就是一個緩慢下跌的過程。決定房價高低的因素是當地經濟水平和居民收入水平，而決定房價漲跌的卻是人口的增加或者減少。現如今，隨著城鎮化率的不斷提高，以後城鎮化率會越來越慢。就如著名經濟學家李迅雷說的那樣，目前人口的流動已經無法支撐房價的繼續上漲，人口的流動已經從過去的“農村流向城市”正在逐漸向“小城市流向大城市”轉變。因此，對於很多經濟不發達的中小型城市來說，隨著不斷流失的人口，這裡嚴重偏高的房價，最終會隨著人口的不斷流失而慢慢降低，可以說就是進入了“溫水煮青蛙”模式。

不管是投資客還是剛需都不希望自己買的房子貶值，對於剛需，買的房子可能會花自己所有的積蓄，還要還以後幾十年的房貸。因此，如果房子貶值，就意味著他們辛辛苦苦掙的錢貶值了。所以對於剛需，買房時需要注意自己所在城市的經濟和人口以及房價是否嚴重偏高。而對於投資客，不再建議投資房產，就算是以後房價還會繼續上漲的一二線城市的房子，在穩定的房價走勢下，也很難獲得收益。投資持有房產也是有成本的，並且還不低，根據專業人士計算，如果房價上漲幅度保持在6%到7%，投資房產才能保本。這意味著只要房價漲幅低於6%到7%，投資房產就會虧損，所以投資房產，並不是房價上漲就能掙錢。

第二：延期交房現象將大規模出現

延期交房是購房者最不願意見到的情況之一，在過去，也會經常有開發商延期交房，但是延期交房的時間一般不會太久，開發商也會給業主一定的延期補償。但是在今明兩年買房，在交房季就有可能出現大面積延期交房的情況。其實這種情況已經出現了，在2020年下半年到現在，已經有大量樓盤專案延期交房。

其實這就是因為2020年的停工和調控政策共同影響的結果，開發商們現在有了一定合理的延期交房時間，其實很多房企延期交房時間肯定會超過允許的延期交房時間，這是因為大部分開發商資金鍊都出現問題。在2020年，很多樓盤專案停工後就沒有再復工，這是因為資金鍊出了問題，不得不停工。我身邊就有不少這樣的樓盤，到2021年就有樓盤復工，但也有許多樓盤還在停工。因此可以看出，對於這樣的樓盤，如果購房者買了這些樓盤的房子，交房季就將面對延期交房的情況。

第三：樓盤質量問題和樓盤爛尾問題

由於現在樓市不景氣，國家又在收緊資金監管政策，房企們資金緊張問題是越來越嚴重。面對資金鍊緊張問題，不僅僅會出現延期交房的情況，還會出現樓盤質量問題和樓盤爛尾問題。一些房企由於資金鍊緊張，為了抓緊趕工期同時降低成本，就會選擇在樓盤質量方面動手腳。因此，在最近交房的情況來看，質量問題非常嚴重。在未來的交房季，質量問題依然是重中之重。

而對於爛尾問題，這是購房者們最不願意看到的情況，沒有之一。但是隨著國家對樓市調控不斷收緊，確實有越來越多的房企出現經營異常甚至樓盤爛尾的情況。對於這些房企背後，就會有著一個或者很多個爛尾樓盤。所以在今明兩年買房，如果非要購買新房期房的話，就儘量購買實力雄厚的龍頭房企的房子，這樣會大大降低樓盤爛尾的機率。

最後還是希望剛需購房者能夠注意，雖然2021年適合剛需購買房子，但是對於以上3個問題大家還是需要弄清楚，在買房時時刻謹記心中，這樣買房時才能避開一個又一個問題。