“貧困並不是因為一個人的財產減少了，而是因為他的貪婪增加了。”

這是《社會心理學》中的一句話，說得很在理。

我們可以從兩方面去理解它。

一是人類的慾望總是無窮無盡的，那些喊著自己窮的人，很多隻不過慾望裝不滿罷了。

二是在這個物慾橫流的社會中，不切實際的貪婪往往導致最終的貧困。無論是股市還是樓市，總有人幻想著快速抄底然後大賺一波，最後淪為資本遊戲下的新鮮韭菜。

2020亦是如此，疫情突如其來和不斷加重，使人們對資產價格的預期發生了諸多變化。

許多人深信巴菲特“在別人恐懼時貪婪”的名言，加以一些網路上零散的預測觀點，妄圖疫情結束後抄底一波樓市，期待自己就是在最低點買入的那個人。

然而他們都忘了黑格爾的那句真理：我們從歷史中得到的唯一的教訓，就是我們從沒有從歷史中得到過教訓。

這句話可以用在吃野味的人，可以用在負責這次疫情訊息處理的人，當然也可以送給滿腦子只想著抄底的那一群人。

以史為鑑，中國多少人曾想著在危機上抄底，然而但凡有這種想法的，絕大多數最終都會錯過。

03年的SARS，疫情過後立即反彈，根本沒給人反應時間；

08年的金融危機，四萬億計劃一出臺，樓市迅速回暖，完全在大家一致悲觀的意料之外。

這其中，有多少人抓住機會的？恐怕大部分都是等房價開始復甦，甚至開始暴漲後才反應過來。

這裡並不是想說這次疫情會帶來迅速的樓市回暖，而是想表達所有的看似準確的預測、推斷、斬釘截鐵的結論，都可能在瘋狂的市場情緒下不堪一擊、出人意料。

沒有誰能夠準確地預見到這次疫情下樓市的短期走勢，更沒有誰能夠足夠精準地判斷整個市場對資產價格預期的情緒。

抄底這個詞，本來就是針對大起大落的。而大幅起落的價格，大多由於市場情緒導致。

抄底，即在所有人都一致看空某種資產導致短期價格下跌的時候買入，可所有人的想法，又有誰知道呢？

的確，這次疫情的來臨會使資金鍊斷裂的高槓杆房產投資者斬倉救命，會使手握多套房產的受疫情影響企業主賣房求生，會使資金鍊緊張的開發商降價回籠資金。

但投資者何時斬？企業主何時賣？開發商何時降？這些要爆發就集中爆發的情緒性節點，我們很難判斷。想要做到完完全全的抄底，幾乎不可能。

但是，有一種東西，在投資領域是可以做出有效論斷的。

那就是，價值！

想要在投資中獲得穩妥的收益，通過價值來判斷標的物進行長期的持有，是一個不錯的選擇。

房產，也亦然。

而房產的價值，就是城市經濟和產品品質。

經濟

要提城市經濟，就先得說說國家經濟。

2003年的非典，中國的GDP水平是12萬億人民幣。

2020年的新冠，中國的GDP總量水平已經是100萬億人民幣。

即便我們的經濟增速只有6個點，即便我們的經濟政策已經偏向保守，但病毒並沒有大幅度的增強，而我們的抗風險能力，卻已經10倍於當年。

所以可以放心的是，只要疫情可以控制住，病毒就不可能對中國經濟產生動盪性的影響。

城市經濟也一樣。70億票房打了水漂，餐飲零售營收腰斬，旅遊市場完全凍結。。。這些行業確實損失慘重，但還好，按下的只是暫停鍵。

而我們這陣子，仍然可以看到快遞員和外賣員穿梭於大街小巷，盒馬鮮生、樸樸超市、叮咚買菜、每日優鮮這樣的平臺青菜供不應求，線上狼人殺和手機吃雞常常伺服器崩潰，線上辦公應用和線上教育課程層出不窮。。。一波倒下就有一波興起，這些行業，彷彿被按下了加速鍵。

當被按下暫停鍵的重新啟動，當被按下加速鍵的繼續前行，對了，還有被按下審判鍵大換血的官員們，城市的變革就這麼一步步產生，我們的經濟仍在穩中向好。

經濟不被疫情重創的情況下，城市住宅的結構性短缺卻依然存在。那麼那些產業有發展前景，房產還供不應求的核心中大城市，其價格長期來看，都是有上升空間的，不會因為一次瘟疫，而從此衰落。

17世紀的倫敦大瘟疫，8萬人喪命於此。1832美國爆發嚴重霍亂，紐約也在當時封了城。

但倫敦和紐約的房產至今保值升值，其稀缺性依舊存在。

產品價值

有怎樣的開發商，就有怎樣的產品。

而這次疫情之下，全國已超百座城市倡議或要求暫停開放售樓處，輾轉至線上蓄客的房企紛紛陷入被動局面。開發商為了回收資金，似乎不得不在疫情結束後降價促銷，以價換量。

這個時候，會不會出現產品問題呢？

這就要看開發商的實力了。

對於大房企而言，有著規模和品牌背書，融資難度和融資成本都比較低。通過巨頭間的商業合作或其他金融手段，往往都可以順利度過“缺錢”的時期。

2017年，負債4萬億的萬達需要資金回籠，直接打包了13個文旅專案給融創，回收了600多億，最終度過難關。

湖北銷售額Top20房企抗風險指標：

而小房企因為體量小和融資難而抗風險能力又弱，甚至有些房企根本無法從銀行那裡拿到貸款。這次疫情下，三四線城市返鄉置業潮熄火，一些資金鍊薄弱的小房企可能就此被淘汰。

還有一部分生存下來的小開發商，可能會為了節約成本而降低房屋品質標準，保不準疫情兩年後，又是一個維權潮。

所以，從產品價值層面，在這次疫情的衝擊下，可能會出現很多小房企打折降價的現象，但我還是依然建議大家選擇大開發商，不敢說大開發商的產品一定更好，但起碼大概率是可以順利收樓。

結

傾巢之下，安有完卵。

疫情之下的短期內，最依賴線下成交的房地產行業必然不好過，大部分城市房價下跌5-10%，是個大概率事件。

但核心城市房產的價值，長期來看並沒有下跌。

我們知道也許國家會出臺相關政策刺激樓市，比如繼續放寬限購、降準降息、放寬二套房的限貸比例等，但什麼時候出來，出來的力度又有多大，我們無從判斷（不過2月20日LPR下降力度可以做參考）。

但是，我們能判斷的是隻要城市基本面沒有變化，該城市的居民需求就只會延後，而不會消失或減弱。

所以，核心城市以及其都市圈的房產依然是我們置業的方向。

包括武漢在內，只要其電子、汽車、醫藥等成規模的產業叢集的生產力和生產技術不改變，其大學生群體超百萬及近年留漢人數遞增之勢不動搖，武漢房產的長期價值還是存在。

那麼，等到疫情緩和，一些價值區域的大開發商也開始打折，不失為一個購房的機會。

但是，我們不必去篤定買入的就一定是最低點，因為疫情結束後，樓市在市民情緒和政策調控的影響下，必然有不可判斷的短期波動。

也不要妄想著疫情來襲，部分資產價格下跌，就可以短期內在樓市收穫紅利，因為即便是黑天鵝事件，國家對樓市主基調仍然是“穩房價、穩地價、穩預期”。

總之，凡是以抄底思維來做資產配置的，往往放大了短期的價格變化，忽視了長期的價值考量，導致決策失誤。

所以，請把眼光放長遠，以價值投資的角度來審視房產。挑對城市，選對區域，在疫情完全平息前，在2020延後的需求釋放前，在樓市可能出現反彈前，進行樓市佈局。

畢竟，種一棵樹最好的時機是十年前，其次就是現在。

當然，這棵樹得有價值。