一

樓市有了大動作。

今天上午央行釋出了存量房貸的利率新政，對整個房貸市場影響深遠。

主要內容如下：

1、自2020年3月1日起，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），定價基準只能轉換一次，轉換之後不能再次轉換。

2、存量浮動利率貸款定價基準轉換原則上應於2020年8月31日前完成。

3、商業性個人住房貸款，重新約定的重定價週期最短為一年。

根據央行資料，2018年末，個人住房貸款餘額為25.8萬億元，現在這部分存量貸款要重新定義了。

什麼是存量浮動利率貸款？

今年8月份，央行決定改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制。

也就是說，以前的貸款基準利率不再作為銀行發放貸款的基準，以後將用LPR替代。

從10月8日開始銀行參考的房貸利率，也將按照LPR來定價。

在此之前買房向銀行借的房貸，就屬於存量房貸。

換句話說，如果你已經貸款買房，銀行給你計算的房貸利率，不是用LPR利率+加點得到，而是用貸款基準利率×（1+浮動比例）算出來的，都屬於存量房貸。

由於LPR是每月調整一次，利率是浮動變化的，有央行統一公佈。

那麼這類存量貸款，就叫做存量浮動利率貸款。

轉換時間從2020年3月1日開始，原則上於2020年8月31日前完成。

二

加點如何算？

對於商業住房貸款，加點數值是原合同最近的執行利率水平與2019年12月釋出的相應期限LPR的差值，加點可為負值。

舉個例子。

比如2019年12月釋出的5年期以上LPR為4.8%。

如果某個人房貸原合同期限20年,剩餘期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%，現執行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。

如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉換定價基準，則加點幅度是0.59個百分點，即5.39%-4.8%=0.59%。

在2020年3月30日至12月31日，執行的利率水平仍是5.39%，即4.8%+0.59%=5.39%。

此後在2021年1月1日從新定價，執行的利率將調整為2020年12月釋出的5年期以上LPR+0.59%，此後每年以此類推。

加點為負，意味著執行利率是打折的，而不是上浮。

而對於非商業性個人住房貸款，加點數值由借貸雙方協商確定。

如果你覺得LPR浮動利率不方便，還可以選擇保持固定利率不變。

不過我不建議大家選擇固定利率，這個會比較坑。

為什麼這樣說？

房貸利率一般週期在25年到30年，根據當下的經濟趨勢，中長期看市場利率是不斷走低的。

前段時間，央行前行長還說，中國可以避免快速進入負利率時代。

未來處於負利率時代，如果你選擇的浮動利率，房貸利率也就跟著降低，還的錢也會大大減少了。

現在國家調整存量房貸利率的標準，未嘗沒有這方面的考慮。

緊跟大勢，才能站在致富的快車道。

最近這20年，國家通過房地產產業鏈，帶動經濟突飛猛進的發展，把我們國家的經濟實力提升到全球第二。

三

在巨大成果的背後，也有隱憂。

比如說居高不下的房價，吞噬了大部分普通人的財富，用六個錢包買房，導致消費能力大幅下滑，不利於經濟的進一步發展。

房地產市場的泡沫，不僅讓普通人吃盡苦頭，對於國家來說，也是不小的風險。

現在通過新的貸款利率制度，國家可以更好的調整房地產市場。

未來降準降息是大概率事件，傳導至房貸市場，就會讓大家少還很多銀行的錢。

比如說貸款100萬，期限30年，按照現在貸款利率普遍上浮10%，也就是5.39%來算。

等額本息的話，最終要還的利息就有101.93萬，比本金都多。

如果未來市場利率不斷走低，不少負利率，即便是零利率，這101.93萬的利息就不用還了，可以白白少還一半的錢。

這就不是小事情，還給銀行的錢少了，自己留存的錢多了，自然不會全都捂著，大部分人就會拿去消費，進而刺進內需的擴張，最終推動經濟的增長。

這就是國家調整房貸利率的一個重要邏輯。

現在日本、歐洲已經是負利率時代了。

房貸利率為負的事，並不是我的推測，已經在丹麥出現。

今年8月，丹麥第三大銀行日德蘭銀行，開始向貸款人提供年利率為0.5%的十年期貼息購房貸款。

這是全球首個負利率貼息房貸業務。

就是你向銀行貸款不用給利息，銀行還要幫你一起還貸。

是不是有點傻眼了。

未來房地產市場大概率會迎來很顛覆的鉅變，我們拭目以待了。