首頁>房產>

近年來,在商業地產投資領域,有一種神乎其神的銷售模式被眾多開發商所採用,同時也迷惑了大量商業地產類的散戶投資人,讓很多人吃盡了苦頭,成為一個最大的投資"暗坑"。這種模式就叫做"售後返租",它有好多名字,但是幾乎都是換湯不換藥,比如:售後回租、售後包租、售後回購等。

01什麼是售後返租?

售後返租,簡單字面理解就可以知道,就是開發商把商業物業、商鋪賣給你,然後再從你(散戶投資人)的手裡租回來,同時按一定的年回報給你付租金,然後,開發商再把這些返租回來的商鋪,經過統一規劃後租給經營者的一種銷售模式(或說經營模式)。

從這種形式看,似乎是一個非常完美的"雙贏"模式:開發商把商鋪賣掉了,回收了投資,散戶投資人買了商鋪,有了每年固定的收益,甚至每年包租的租金還可以作為首付款,降低了首付甚至不用首付;然後,通過開發商的商業運營公司統一規劃、管理把所有商業做活,最後商鋪收益越來越高,從而讓散戶用最少的投資資金,獲得了較高的投資回報。

這種"售後返租"模式,最大的特點就是"小投資,高回報"。開發商包租(甚至承諾多少年後無條件回購),租金可以抵房款。所有這些條件,無不吸引著那些手有閒錢的投資者,有的人在這麼好的條件誘惑下,甚至採用借貸等高槓杆形式來投資。

02開發商在做商業專案時,為什麼要採用"售後返租"?

從正面看,主要有三個方面的動因。首先,是創造營銷賣點。現在的商業地產市場,商業大量開發,但目標客戶就那麼多,出於僧多粥少的局面,如何採用最有吸引力的方式,讓自己的專案賣得更好,這幾乎成為每個開發商所面臨的迫切問題。這種"售後返租"的模式,由於非常有誘惑力,對目標客戶能夠形成足夠的吸引力,使得新專案有了很好的"賣點"。

其次,為了整個專案的快速去化。現在國內投資渠道少,手裡有些閒錢的人,除了做一些金融理財外,也就只有房地產這條路徑,這種"售後返租"模式打得正是"高回報"的旗號,吻合了投資人的需求;同時這種模式還有個特點,就是投資門檻較低,由於商鋪可以進行小面積分割,這樣總價就低,又有幾年的租金可衝抵房款,因此,相對動輒投資百萬、千萬的住宅來說,投資門檻就低了很多,目標投資人群更多,對專案去化具有非常強的引導力。

再者,就是便於商業後期的整體統一運作。一個整體商業經過分割後,銷售給不同的小業主們,如果每個小業主都按自己的意思出租,整個商業就不能做到統一規劃、統一經營,這樣在經營中,與競爭對手相比,就沒有足夠的競爭力。如果採用返租的方式,把賣出去的所有商鋪再收回來,統一經營、統一管理,顯然,對整個商業的打造是非常有好處的。

這些明面上的道理,看起來都是順理成章,沒什麼毛病,開發商為自己、為投資者、消費者全都考慮到了,一副雙贏局面,皆大歡喜。不過,正是這種看起來毫無毛病的營銷模式,背後卻藏在很多貓膩,更有甚至,如果遇到一些無良開發商,可能會讓投資者雞飛蛋打,血本無歸。

03售後返租的背後藏著那些貓膩?為何會成為投資者最大的"暗坑"?我們把這背後的貓膩歸納為5個方面的問題。

首先,高回報的背後,往往是高價格。這是"售後返租"背後的第一道真相,比方說,開發商承諾你將賣出的物業回租6年,然後每年給你8%的年回報率,這在目前來說,算是很不錯的投資回報率了,只要12年左右就能全部收回成本,開發商還回租6年,看起來是一筆十拿九穩的好投資,風險在哪裡呢?

原來,開發商在賣給你商鋪的時候,已經把商鋪的價格往上提高,一個單價原來只有2萬的商業,可能被提高到3萬甚至4萬賣給你,一個總價60萬元的商鋪,可能真正的價值只有40萬元甚至30萬元,溢價部分早已被開發商拿走,來充當未來返還給你的"租金"。

其次,在專案去化難的情況下,容易出現爛鋪。這是"售後返租"背後存在的另一個問題,開發商本來想通過這種方式快速去化,把所有的商業全部賣出去,可是,市場往往沒有預期的那麼容易。有時候,一個商業專案經過銷售,可能才賣出去50%,甚至才賣出去20%,或更少,這種情況下,大量賣不出去的物業,就成為開發商最大的負擔。

商鋪賣不出去,開發商投資的專案就得虧本,這可能導致開發企業或整個專案出問題,嚴重者資金鍊斷裂,這個專案也就玩完了。這個時候,一部分購買這些商鋪的投資者,就成為最大的傷害者,開發商所謂的"售後返租"根本無力兌現,整個商業最後也沒能力達到開業狀態,商鋪就會成為爛鋪,失去投資價值。

第三,開發商跑路。這種情況在各地至今已經出現不少,開發商跑路有兩種情況:一種是開發商也想把專案做好,可是由於產品、市場等原因,目標投資人不買賬,最後整個物業賣不出去,導致專案虧本或資金鍊斷裂,這樣,承諾給已購買商鋪的投資人"售後返租"的條件也就沒有能力兌現,最後只好一走了之;第二種,純粹是無良開發商,一開始就根本沒想把整個專案做好,目的只是為了圈錢走人,如果是遇到這型別的,散戶投資人就更加倒黴了。

有人說,不是跟他們訂了包租協議嗎?可以告他!當然,告是沒問題的,關鍵是告也沒用。開發商已經跑路了,就算官司打贏也拿不到錢,買來的商鋪要想再經營起來,也幾乎不可能的事情,最後就是雞飛蛋打。這背後還有一個"偷樑換柱"的奧祕,散戶購買的這些商鋪,回租時根本就不是開發商跟你訂的包租合同,而是一個第三方管理公司,這家公司可能就是一個空殼的皮包公司,就算打贏官司,它也拿不出錢來賠償,這就是開發商早就想好的"金蟬脫殼"之計。

第四,草頭管理班子,可能出現經營管理不善。與開發商跑路相比,這算是一種比較"幸運"的結果了,至少整個商業還在開業運營之中,但是,由於草頭班子基本屬於臨時搭建,沒有很專業的運營管理能力,就會帶來後期經營收益不佳的嚴重問題。考慮到開發商所承諾的"高回報",一旦整個商業出現經營管理不善,整體的收益就會降低,出現入不敷出,最後就沒有資金支付每年的"包租費",這是第一種情況。

另外,如果購物中心的經營管理能力不行,承租戶就沒法在經營中賺到錢,最終都會陸續撤離,這樣的結果,整個商業最終必然會敗落,商鋪的投資人所面臨的,依然是商鋪毫無價值,投資虧損的局面。

第五,包租期滿,後續問題重重。如果一個"售後返租"的商業體,最後能夠順利走完包租年限,算是''九死一生"存活下來,非常不容易了。包租的物業,基本上不可能無限期包租,都有一個期限,目前比較流行的是6年~8年比較多,在包租期內,所有的商鋪購買者都沒法收回成本。如果按照最高年收益8%來計算,整個投資回收期也要12年半,這已經算很好的情況。那麼,包租期限滿了以後怎麼辦呢?

有兩種情況。一種是把商鋪返還給小業主們,這種情況下,小業主各自出租各自的商鋪,自然不會去考慮整個購物中心的業態問題,這樣,整個購物中心就失去了統一規劃、統一經營管理的能力,最後的結果是失去活力、失去競爭力,導致整個商業作死;第二種情況,商業管理公司做得不錯,大家都願意繼續包租,但是,由於小業主眾多,想法無法統一,有些人可能會對包租價格等提出不合理要求,個人胃口不同,所提條件不一樣,商業管理公司出於自身利益的考慮,就會出現矛盾,最後可能導致兩敗俱傷,讓本來從九死一生中倖存下來的商業無疾而終。

04 結語

這就是採用"售後返租"背後可能存在的諸多問題,有人說,售後返租就是"當你惦記著高租金時,開發商早已惦記上你的本金"。在一些包租形式的商業物業中,早些年還出現年回報高達10%,甚至12%以上這種情況,這就是更加典型的"騙本金"了。

在法律層面上,其實已對"售後返租"(集資)行為給出明晰的界定。

根據相關法律規定,未經有關部門批准,不具有房產銷售的真實內容或者不以房產銷售為主要目的,以返本銷售、售後包租、約定回購、銷售房產份額等方式非法吸收資金的,涉嫌刑法第176條所指的非法吸收公眾存款罪;如果以非法佔有為目的,以"售後返租"方法非法集資的,則涉嫌《刑法》第192條所指的集資詐騙罪;如果以非法佔有為目的,以簽訂"售後返租"為內容的合同作為手段,騙取對方當事人的財物的,則涉嫌《刑法》第224條的合同詐騙罪;如果以"售後返租"為手段虛構事實詐騙公私財物的,則涉嫌《刑法》第266條所指的詐騙罪。

儘管如此,當前在許多地方,一些開發商依然通過變通方式,把這種方式作為商業銷售的主要手段,行走在合法與非法的灰色地帶。當然,從客觀上看,目前市面上真正把"售後返租"作為一種詐騙手段來操作的,畢竟還是少數,大多數商業物業開發銷售的"售後返租"模式都在合法範圍。所以,散戶投資人在面對"售後返租"模式時,一定要保持高度警惕,詳細了解專案方方面面的情況後,做出合理的、理性的投資行為,切忌一時衝動,被"低投入,高回報"所迷惑,給投資帶來損失。

往期回顧:

最新評論
  • 為什麼有人會想花5萬/月,去租奧邸國際?
  • 又一家房企破產,今年河南房企破產增至24家