不知道各位有沒有看到這樣一種現象，買了房的人擔心房價下跌，沒買房的人又擔心房價上漲。實際上，即便是剛需自住，誰也不希望自己買的房子掉價，畢竟多花冤枉錢於心不甘，投資者就更不用說了。所以，我們每一個人在買房時，都會對未來的房產趨勢進行一番分析，不求精準，但求大機率。

都知道，在過去二十多年裡，如果選擇看多樓市並且付出行動的人，現在不說都實現財富自由了，起碼自住是不用愁了，不過是賺多賺少的問題。過去是如此，但未來還會是這樣嗎？大家有一個共識是，當前和未來的樓市環境已有明顯變化，所以，用過去思維方式來看未來顯然是不合適的。不過話說回來，太長遠的事情看不清，也沒有太多意義，有人就提出了一個問題：3年後，房子是“隨便挑”還是“更買不起”？如果說我們門外人掌握的資訊有限，那麼，內行人的“一席話”算是說透了，跟著內行人的思路來看看有沒有道理！

內行人認為，要回答這個問題，其實並不難，首先就是從決定房產價值的關鍵因子看房地產發展趨勢，其次，在這個趨勢下，根據自己的實際情況做出恰如其分的選擇。下面我們簡要的來談談這兩個問題。

第一，透過決定房產價值的關鍵因子看房產發展趨勢。

影響房價的關鍵因子到底是什麼？這個問題很大，公說公有理，婆說婆有理，10個專家可能會有10個答案，但我們可以換一個角度來挖掘出答案，我們以一套商品房為例：

1.從需求端來看，什麼人在買？

主要來自兩方面，一是城裡的人，另一個是農村人。先說農村人因素，以最近10年為例，2009年的城鎮人口為6.22億，這一數字在2019年為8.48億，淨增加2.26億，年均增加2260萬人，但從供應端看，近10年每年竣工的商品房差不多都在600多萬套-700萬套之間，顯然，如果進城的人都去買商品房的話，還不夠買。

還有城裡人購房因素，任何人都想住得更好，除了一部分人拆遷分得安置房外，他們也會進入商品房市場進行改善置業，這樣更加大了商品房市場的購房需求。在城裡人和農村進城人的綜合需求下，商品房供不應求，過去10年房價上漲有其必然性。

2.土地價格佔這套商品房售價比例。

一套商品房售價裡包括土地成本、建安成本、人員工資、銷售成本以及管理成本（含稅費）等等，其中最大一部分是土地成本（除了“那些取得高價地被限價或者根據市場賣不上價，以及市場環境好，獲得超額利潤”的情況不在此列），大體上佔整個商品房售價的60%到70%。所以，從這個角度看，土地價格對商品房定價起到了決定性作用。由此，看到每拍出一塊高價地都會讓周邊專案“躁動”的現象也就不足為奇了。

3.為什麼要買這套房子？

這個問題要分開看，農村人進城買房，一個最重要的原因是城市教育資源普遍比農村好，而城裡人買房則要分三類，要麼是本地居民子女結婚需要買房，要麼是改善自住，還有一類是就業吸引力等原因從A城來到B城，也需要買房。

此外，從過去來看，還有一個共性因素，那就是擔心貨幣貶值預期的存在。央行前副行長吳曉靈在五道口演講時說過一句話，大意是：中國房地產價格高企，是因為貨幣發行量過大。資料顯示，2009年M2為60.62萬億，2019年為198.65萬億，10年時間，後者是前者的3.28倍。10年前一件商品1元，現在3元也很正常。房子作為一種固定資產，可變現和出租，老百姓將其作為一種保值工具也很正常。

上面分析了決定房產價值走向的關鍵因素，但這是基於過去的情況而得出的結果。現在大家關心的是，未來還會如此嗎？

1.需求。在2018年前，我國16-59歲的勞動人口在9億以上保持了近十年，我們知道，勞動力人口有收入，是購房的主力軍，但到2019年，這一數字首次跌破9億，根據人社部此前的預測，到2035年會在8億以上水平。由此可見，作為購房主力的勞動人口將呈現一個遞減的趨勢。當然，對住房需求的影響還需要一個過程，對於3-5年時間來說，影響是有但不會太明顯，應該表現得相對平穩。

2.地價和貨幣因素方面。在國家前不久印發的《關於堅決制止耕地“非農化”行為的通知》中明確，糧食飯碗必須端牢。業內人士表示，特別是內迴圈到來，18億畝耕地紅線必須會守住，所以我們城市的土地越來越寶貴是一個不爭的事實，土地價格易漲難跌。貨幣方面，從過去一二十年M2與經濟增速高度一致性看，隨著經濟增速趨緩，M2也會進入一個緩慢增長通道，單就這個因素看，房價上漲的壓力會減弱。

值得注意的是，前面均是從客觀因素進行分析，但還有一個必須要提的因素：政策。

包括我們目前的限購、限貸、限售、限價等等，均是政策的一個重要組成部分。但從未來看，這些措施僅是針對樓市的實際情況而進行的調控，具有階段性。

從長期看，包括房產稅、空置稅等這樣的樓市長效管控機制則可能是選項，中國社科院在《中國住房發展報告(2020-2021)》中，建議未來5年從熱點城市試點房地產稅。從已徵收房產稅的國家看，還很少見到房價大漲的案例，其主要原因就在於增加了持有環節成本，大幅減少了用房產來保值增值的非剛性需求。

從現階段的政策看，主要目標就是確保房地產健康平穩發展。這其實是非常具有現實意義的，雖然現在不用房地產刺激經濟短期發展，但房地產在經濟中的地位仍不可小覷，因為它本身以及關聯數十個行業，不僅影響著經濟，也影響到金融系統安全。對於這個平穩，業內有兩種理解，一是總體平穩，其中城市與城市、板塊之間會有差異，二是房價被控制在一定幅度內，對於一些地方來說，增幅低於資金成本，其實就相當於虧損了。

3年後，房子是“隨便挑”還是“更買不起”？內行人認為，需要根據實際情況來選擇，不能一概而論。看似一句廢話，但具有科學道理。

有了前面全方位的分析鋪墊，答案也就非常清晰了。但即便是“隨便挑”，也是建立在一定的資金基礎上，3年為界的話，肯定不會免費送，對吧。而買不買得起，也要看自己的資金和所在的地方。

在“這些地方”的房子可能“隨便挑”。

根據一機構的報告顯示，在我們600多座城市裡，大概有80來座“收縮型城市”，隨著進入城市化下半場，城市人口流動過渡到：由“農村流入到城市”轉變為“收縮型城市向高能級城市流動”轉變，未來10年，還會有更多的城市淪為收縮型城市。很顯然，在這樣的城市，無論是剛需還是改善，只要保持正常的收入水平，買房都會相對容易。但我們也要意識到，就如前面所言，土地會越來越寶貴，新建房子無論如何都回不到有些人所預言的“大蔥價”，有經濟能力、也有自住需求，該買還是要買。

在“這些地方”的房子可能“仍舊有壓力”

由於城市基礎不一，比如就業、經濟、收入的不同，對人口的吸引力也不同，對於一些發展基礎好、有發展潛力的城市來說，住房需求仍然具有較強的支撐。不僅面對著本地居民對好房子的需求，而且還有來自外來人口的住房需求。

有收縮型城市，也自然對應有人口淨流入城市。原國家發改委城市和小城鎮改革發展中心主任徐林曾表示，我國未來80%的人將分佈在國家規劃的19個城市群。我們不能說規劃的這個19個城市群都能闖關成功，但發展得比較好的城市群，包括近來多次提及的都市圈，一定都是從其中產生。由於房地產與人口緊密相關，人口多必然帶來更多的住房需求。在需求的作用下，房產價值支撐力度較強，易升難降。

但我們也要清醒地認識到，無論城市群如何發展，房地產都不可能回到過去的高增長時代了，因為這與前面所說的城市化程序、貨幣因素有關，特別是在國家對樓市的調控下，房地產將進入一個穩健的發展階段。在這些地方買房，我們的購房策略也會有所不同，大家可以算一筆賬：

以市價200萬的房產為例，按照社科院釋出的住房報告預測增幅5%算，淨增加了10萬，對於很多上班族而言，1年未必能餘下10萬，那還不如早買，但對於投者而言，肯定不是首套房了，目前二套房貸的平均利率在5.5%左右，顯然，除非遇到地段特別好、品質出眾的房子外，大多數情況下，閒錢買房還未必有存銀行划算。

對此，你還有什麼看法嗎？