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我的發言主要想說一下新形勢是什麼,因為這個行業不是講理的行業,我們有很多邏輯,但是現在目前我們的新形勢是什麼。我不知道給誰提建議。

目前房地產政策環境,還是讓經濟依賴房地產不依賴房地產,這是一個國家戰略,是一個已經上升到高度的國家戰略。為什麼?這個行業太多了,這個行業的相關行業在GDP中要佔到30%,這個行業的賣地收入加上稅收收入,佔整個財政收入的40%。這個行業的貸款,佔28.9%,加上其他行業貸款,用房地產做抵押的,是50%。所以這個行業太重要了,佔的資源已經太多了。

我想說的第一點,改變經濟過度依賴房地產,已經是一個國家的高度和長期戰略選擇了,我們要理解這次的調控。很多人認為現在的壓力那麼大,什麼時候能夠放鬆?我說不太可能。大家記得2016年10月份,那時候限價,很多人其實是誤判了。主要是這個行業確實太重要了,要理解新形勢。

第二,未來房地產整體規模,原來我們說60%多,53%的城市化率,將來還要達到80%多,2030年到達70%,這個空間還是挺大的。一個是城市化的需求,另外是改善性需求,你在座的每一個人,你身邊的10個人,肯定有5個人想要改善,你不換也能活著,但是都想換。你任何10個朋友裡面,肯定有一半的人想換房子,這個行業我估計還會保持很多年,今年大概是16萬億左右,這個規模大概還會保持很多年。這是一點。

另外一點,這個行業還有一個變化,到15萬億的量級的時候,從增量市場往存量市場變,而不是二手房存量、增量,而是說原來在2007年的時候,這個行業是3萬億,2008年的時候降了一點,2點幾萬億。到了2010年的時候,是4點幾萬億,到2011年大概5萬億。從2007年到2019年,漲了5倍。從2011年到現在漲了3倍。所以我們在座的開發商在這些年裡面一直在搶佔的是增量,有那麼多增量,所以大家日子都好過。但是到了現在以後,就是存量了,就是這15萬億存量,在這上下,這個時候就難做了。從大家搶增量到搶存量,這其實是一個特別大的變化。

再一個變化就是,前一輪的時候去庫,因為本來一線和二線庫存就很小,這一輪去庫存基本上把一二三線的庫存去沒了,然後2016年10月份限價,限的是一二線城市,限的是強三線城市,現在已經沒什麼庫存了,所以就發現倒掛。

最大的問題就是把風險擠到了低線城市了,下面四五線城市、五六線城市,低線城市房價翻了一番,供應量增加很多,有風險嗎?要看結構的話,風險大了去了。一二線城市通過去庫存加上限價,沒有風險,只要出來之後都搖號賣掉了。三四線城市在這幾年房價也翻一番了,供應量增加很多。所以未來房地產市場的整體規模大概就是這樣。

另外,過去十年裡面,確實增量非常大,從2007年3萬億到15萬億,增加了5倍,增加了12萬億,12萬億什麼意思?就是增加的是全球汽車市場,全球汽車市場是2萬億美元。這個好做,就是因為有那麼大增量。

另外,結構性風險,就是一二線城市、三四線城市。

第三,今後負債總量管理情況下,想增加負債是幾乎不可能的,這種管理下,這個行業的槓桿肯定在下降,因為你限價,把整個行業的風險定住了,把建設總量控制之後,把槓桿率降下來了,這些調控任何都是有利有弊的。因為我們的庫存大概都在一二線城市,我想房價漲,但是地價漲得比房價還快。所以限房價對這個行業是好的,即使有泡沫也罷,沒有泡沫也罷,我們好乾,最起碼風險性小。未來限價是把風險給弄好了,限負債總額是把槓桿率降下來了,所以這個行業我覺得會更好一點。

什麼樣的企業,其實還是綜合?第一步,先是庫存,庫存有問題的話,說不上綜合競爭力。因為房地產的庫存很麻煩,因為掙點錢很難,虧錢特別容易。要是掙一個億的話特別難,但是虧一個億特別容易。因為掙錢以後一堆事,虧錢之後什麼都沒有。所以如果庫存有問題,土地儲備佈局不對,貴了,那基本上就是別說綜合競爭能力了,就是能不能活著。

第二就是品牌、產品、服務,這是個綜合競爭力。什麼是新形勢呢?新形勢就是這次的調控,一句話是錢不能去房地產,第二句話是房地產不能作為經濟刺激的工具,這一輪加上上一輪的限價,這是一個長期的行為。所以不能有僥倖心理,基本上會持續很長的時間。好處就是,限價讓沒風險了,限制貸款規模讓這個行業的負債率降下來了。

要提高我們的綜合競爭力,還要看佈局和土儲品質,因為這個行業分兩段,一段是前面投資,後面是做產品,投資做錯了的話,做什麼產品都虧錢,所以佈局和土儲很重要。然後是看產品和服務,這些都很難。然後持續的降低負債率,我們有一個綜合的負債率目標,希望負債總額能夠下降的不多,利潤的大幅增加、銷售額的增加,負債率很快降下來。

第三就是堅定的佈局消費升級,像文旅、文娛、教育、醫療、大健康等等。我們也一直這麼做的,有文旅、旅遊,我們文旅是國內最大的,文化我們也在做。這個是房地產+裡面的,這方面佈局就是為了將來。因為文娛是大行業,教育是個大行業,醫療是個大行業,養老也是大行業,我們這方面的佈局主要是為了五年以後、十年以後的事。因為眼前都挺難掙錢的。我們要從容、穩健,還是要講規模、講高品質增長。

最新評論
  • 1 #

    美國把風險轉嫁給中國,中國一線城市把風險轉嫁給二線,二線省會把風險轉嫁給三線,三線再把風險轉嫁給四五線,四五線再把風險轉嫁給農村,趕人進城。經過這麼一輪2018年的金融危機已經消耗完了,關鍵這食物鏈太血腥了。

  • 2 #

    四五線出現5折房的機率越來越大

  • 3 #

    賣才賣3千多,還能跌到哪去?能有多大風險?

  • 4 #

    關鍵居民收入萎縮了,撐不了房產了

  • 5 #

    四五六線城市是在泡沫上跳舞,別看今天鬧的歡,將來遲早拉清單。

  • 6 #

    千萬別斷資金鍊,否則可能是個驚天大案。

  • 7 #

    百分之八十人都在還貸了

  • 8 #

    三線以下現價打五折差不多

  • 9 #

    三千塊錢工資都拿不到,房價一萬,不死也得死

  • 10 #

    房價再跌,一般房主也不賣,自住或出租也不會賣

  • 11 #

    大啥,年輕人一二線買不起,農村又不願回,三四五六線的買了,為孩子上學,自己也住在城裡了,生活也方便了,三四線還要火幾年

  • 12 #

    剛性需求有什麼風險?漲價了不賣只是個數字,跌了賣不出還有地方安身!

  • 13 #

    說了都對,就是沒說通脹。

  • 14 #

    在小縣城,如果不是為了小孩讀書,哪有幾個在縣城買房?

  • 15 #

    我身邊的的十個人,目前最少有四個人手中的都有多餘的房,想換房的只有一位,而想賣房的是兩位!

  • 16 #

    市場規律誰也沒辦法,副作用肯定有。

  • 為什麼有人會想花5萬/月,去租奧邸國際?
  • 房企大佬:明年調控放鬆,不大可能?