一時激起千層浪，本來平淡無奇的房地產市場，由於3月中旬王石的一篇長文，再度沸騰起來。他的這篇長文究竟說了些什麼？咱們首先簡述一下，筆者總結為3點：

1、他認為，現在全球正在大放水（也就是各大央行加緊量化寬鬆的貨幣政策，印鈔票、降準降息）

2、在大放水的情況下，通脹會到來，大宗類商品的價格或受到影響。

3、雖然他沒有明說“房子是否會漲價”，但是很有“用心”地配了幾張圖，其中有豬肉、房產。

隨後，房地產開發商、炒房客、房地產中介紛紛奔走相告：王石發文“明示”，不能再等，今明兩年不買房，通脹之後，你將更加買不起。

那麼王石的這這番話，有沒有道理？咱們從3個層面說起：

一、各國正在加緊放水，這是真話。

2020年以來，疫事席捲全球，在人口廣泛流動性的影響下，各個國家都不能置身事外，經濟發展也受到了不同程度的影響，多數國家從經濟正向增長走向“負增長”。我國的GDP也從前些年的6%左右下滑至不足3%。所以擺在大家面前的問題都非常相似：如何快速讓GDP恢復起來。

最終，大家的選擇都幾乎一致：資金放水。近期，歐洲、美國、日本等不斷出臺新的經濟方案，沒有最大規模、只有更大規模：

早在2020年12月8日，日本就擬定出爐了全新的方案，總投資規模將達到73.6萬億日元的經濟發展策略，折算為人民幣是4.4萬億元。歐洲的央行也在之前1.35萬億歐元的購債計劃（PEPP）的基礎上，增加5000億歐元，並且期限再度延長至少9個月，到2022年3月底結束，前後累計折算為人民幣的話，就是體量高達3.87萬億元的放水計劃。美國在3月上旬，審議通過了1.9萬億美元（約合12.3萬億人民幣）的方案，這意味著將開啟新的“發福利”方案，只要符合基本條件的，都可以得到1400美元的補助，如果是失業人員的話，也能得到300美元救濟金/周。

不出手罷了，一出手便是12.3萬億人民幣的大方案，這足以讓指聞君望塵莫及，在我們的發展史上，曾經一個4萬億就把樓市激發出了“高漲的5年”，如果是12萬億，那還得了？

二、房價會上升嗎？答案否定的。

王先生並沒有明確指出房J漲跌問題。但是，有心人會發現，王先生在他的配圖中，特地配上了豬肉和房子這兩張圖片。言外之意是，房地產和房J自然也離不開這一次的影響，可能會導致上漲。

雖然王先生沒有明說，但是樓市卻這樣認為了。真如此？答案剛好相反。

我們知道，雖然市場在放水，M2正在快速增加，但是M2要想對房地產產生作用、以至於影響房J漲跌，關鍵是這些M2需要流傳到房地產市場。而現如今看來，最近幾年裡，資金大規模入房市的可能性非常小，央行多方面政策已經層層把關，嚴防死守資金入樓市了。

1、嚴格禁止資金違規進入樓市，這是銀保監會從2017年開始就明確指出，在2020年再度深化，2021年重新確認；2、央行首提3條紅線，已經為樓市“提前考慮”，2020年8月31日該項策略被提出，今後房企們大規模融資將不可能；3、銀行貸款比例限制，這是2021年開門新措施。不僅要求各大銀行限制向開發商的貸款比例，而且限制向買房人的按揭貸款比例。雙向調節之下，從銀行流入房地產市場的資金將大大受限。

說完樓市的“資金源”方面，咱們再看看“購房需求”方面。

資料顯示，未來的幾年時間內，房地產市場的買房需求和動力明顯不足，甚至疲態漸顯。央行課題組在2020年釋出中國城鎮資產負債報告，資料顯示，我國城鎮家庭戶均資產擁有280餘萬元，同時房產佔到資金的80%以上比例，在負債中，房產負債超過60%。房產擁有量上，96%的家庭保有房產，戶均房產保有量到達1.5套。

也就是說，現實中根本就不缺房子，只不過由於過去20年裡，房產配置不均衡導致房產錯配了，少數人購買了多數房產，以至於很多剛需沒有買到房子。但現實中房產總量非常龐大。

另外，根據西南財經大學在2017年釋出的城鎮住房空置率報告顯示，我國的住房空置率平均達到22%左右，一線城市平均15%，三四線城市高達25%以上。當時的住房空置量為6500萬套，專家預測，截止2020年底，空置房數量可能超過1億套，北京的空置房全部使用起來，可供30%的人使用。

所以說，長期而言，房J如何漲得動？後勁明顯不足。

最後，回到文首的話題：2021年“趕緊買房”還是“再等等”？早打算。短期來看，房J上漲後續乏力，所以即便個別城市房地產開始“燥熱”，但也擋不住長期發展趨勢。對於剛需而言，有需求可以購買，但再等等未嘗不可。

同時社科院在《中國住房報告2021》給出提示，一線城市和核心城市，城市化繼續，F價有上漲潛力，如果你在這些城市買房，建議趁早。