看到一份《財經》雜誌的報告，哪些城市的房產更保值。

測算方法，還是很有見地的：

房產保值力指數 = 100 ╳（成交總金額 - 降價地塊成交金額×降價程度係數 - 兜底地塊的成交總金額）/供地起始價總金額。

這個公式啥意思呢？

各大城市的土地，可以看做一座城市的籌碼。

籌碼是否值錢，是否有開發商願意花真金白銀去拿地接盤，決定了未來的房價空間。

土拍越火熱，說明前景越好，尤其是今年民企開發商連串爆雷，土拍市場冷得出奇的環境下，哪個城市能吸引更多資金，說明前景越好。

分母，可以看作實際成交額，用表面的“成交額，減去降價地塊的成交額，還要擠出城投托底的水分，就能得出實際的成交金額。

分子是掛牌土地的標價。

兩者相除，數字越高，說明實際成交額的含金量越高。

基於眾所周知的原因，今年全國土地出讓金降得很兇，藍白前段時間跟大家聊過很多次。

土地賣不出去，不少城市為了維持土地市場的體面，只能把賣不出去的地塊降價掛出來再賣，如果還沒有開發商拍，那就只能用本地國企和城投，左手倒右手，底價把土地拍到手，至少流拍率沒那麼難看。

這個算法裡，分母裡面，把降價地塊和城投托底的因素，都考慮進去了，相對還是比較真實的。

報告算出的結果，並不是很意外，因為今年各個城市土拍我大概有了解，只是不知大家怎麼看。

第1名：合肥，指數得分 99.2

第2名：杭州，指數得分 86.7

第3名：成都，指數得分 74.6

排名4-10名的，是寧波，南京，蘇州，長沙，無錫，青島，佛山。

11-20名，是廈門、東莞、西安、鄭州、瀋陽、濟南、福州、重慶、武漢、天津。

合肥、杭州和成都，毫無疑問是今年逆流而上的網紅城市。

合肥這兩年都在說是“城市風投”的榜樣，引入了大量的高精尖產業，還主動跟長三角對接，經濟增速居二線城市的前列。

成都多年蟬聯新一線城市的榜首，人才流入和城市口碑一直名列前茅。

杭州的新房與二手房之間的差價，是二線城市中價差最大的，已經連續多年穩居全國賣地之王。

而排名居後的城市，天津、武漢、重慶、鄭州這些，無一例外，要麼是降價地塊太多，要麼都是城投兜底的地塊，真實成交額遠沒有表面看起來那麼高，水分很大。

當然，這份榜單也有侷限性。

在我看來，最大的侷限在於，只計算了2022年內的土拍數據，很多城市只進行了一輪土拍。

去年上半年很多城市還在搶地，像廣州、重慶這些地方溢價率很高，下半年開始，氣氛又急轉直下，流拍潮、城投兜底開始湧現。

如果只看2022年的統計數據，有的城市沒有拿出優質地塊，吸引不了開發商，有的城市受疫情影響，開發商短期不看好，但不影響長期基本面。

像GDP、人口流入、產業分佈、廣義和狹義庫存，去化週期，限價限購的調控，城市宣傳的知名度，這些因素都沒考慮。

總之，統計範圍、統計時間都太窄。

不管怎麼說，這是一份很有參考意義的報告，至少為我們提供了一個額外的視角：

前段時間，有關部門發了《“十四五”新型城鎮化實施方案》。

這份方案，把落戶限制，放開到了一個新的程度，即放寬除個別超大城市外的落戶限制。

根據《方案》，放開放寬除個別超大城市外的落戶限制，試行以經常居住地登記戶口制度。

全面取消城區常住人口在300萬以下的城市落戶限制，確保外地與本地農業轉移人口進城落戶標準一視同仁。

全面放寬城區常住人口300萬至500萬的I型大城市落戶條件。

完善城區常住人口500萬以上的超大特大城市積分落戶政策，精簡積分項目，確保社會保險繳納年限和居住年限分數佔主要比例，鼓勵取消年度落戶名額限制。

這意味著，“落戶潮”已經來臨。

目前，1.3億農業轉移人口和其他常住人口在城鎮落戶、“兩橫三縱”城鎮化戰略格局基本形成。

截至2021年末，全國常住人口城鎮化率達到64.72%，戶籍人口城鎮化率提高到46.7%，城鄉居民收入比降至2.5。

“落戶”這個詞，作為“十四五”城鎮化的重點之一，在《實施方案》中共提到16次。

落戶，就意味著常住人口，向戶籍人口的轉化，意味著“人戶分離”的人口不再會像過去10年那樣，在城鄉間反覆往返，漂泊無依。

而放開除個別超大城市外的落戶限制，意味著：14億人，將可以在全國的絕大部分城市自由遷徙。

這個過程，就是城市格局的大洗牌，也是上面提到的一眾二線城市，未來最大的依託。

我們可以參考2021年各大城市常住人口的統計。

從增量變化來看，26個城市中，有10個城市增量達到或超過了10萬人，分別是武漢、成都、杭州、西安、南昌、長沙、鄭州、貴陽、南京和福州。

其中，增量前四名人口增加規模均超過了20萬人，均為新一線城市，同時城區人口均超過500萬人，為超大城市或特大城市。

成都是唯一一個常住人口超過2000萬大關的省會城市，在全國所有城市中位居第四。

一線城市廣州以1881.06萬人位居第二，過去十年，廣州每年新增近60萬人。

鄭州和杭州則處於1200萬梯隊，位列第五、六位；石家莊和長沙繼續位列第七和第八位。

此外，有6個城市的人口數量處於900萬梯隊，包括哈爾濱、合肥、南京、濟南、瀋陽和長春。

要知道，過去10年，大多數中西部省份人口都是淨流出，而省會城市的人口卻在持續增加。

以河南為例，去年該省常住人口減少了58萬人，省會鄭州增加了12.2萬人；

湖南常住人口減少了23.39萬人，但省會長沙增加了17.13萬人；

山西常住人口減少了10.02萬人，但省會太原增加了7.25萬人。

這足以說明，新一輪放開落戶的城鎮化，將會大大增強二線城市的吸引力。

結合上面的榜單，我們可以得出兩個結論：

1，二線城市，將會成為城鎮化、人口進城的最大蓄水池，是買房的“首選地”。

2，在大城競爭的時代，產業分佈，和互聯網上的熱度，可能比人口總量、增量流入，更能提高土地溢價，進而提高房產保值屬性。