說這個問題，前提是明白什麼是所有權，什麼是使用權，以及法律意義的共有是什麼。建議百度後弄清楚基礎法律概念再往下看。整個小區在開盤之前全都是開發商的，業主買房後，業主僅取得房屋所有權，小區內其他設施產權依然屬於開發商。之後，房子賣完，此時全體業主共有小區其他設施所有權。而地下車庫不是房產，屬於全體小區業主共有，物業公司是代表全體業主行使管理職責，並無所有權。但個體業主也沒有所有權，僅有透過租賃而享有的使用權。現實中，出問題往往一些個體業主，認為自己也是業主，所以買地庫就買了所有權，這是錯誤的，地庫歸全體而不是個人，你買的是使用權而不是所有權。

瞭解地下車庫的管理問題之前，首先要了解車庫的權屬問題：

一、《物權法草案》第76條第2款規定：在建築物區分所有權關係中，會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，除建設單位等能夠證明其享有所有權外，屬於業主共有。

二、法定車庫及其歸屬

法定車庫，指法律、法規規定區分所有的建築物乃至小區所應附設的車庫。此類規定屬於強制性規範，開發商必須遵守，為區分所有的建築物附設特定數量的車庫，歸建築物區分所有權人擁有。

三、人防工程車位

一般人防工程車位屬於誰投資誰擁有收益權，但在政*府有需要時必須無條件配合，這類車庫，開發商擁有處置權，但小於國家權利。

四、回到主題，車位到底誰管理：1、地下車庫屬於住宅的小區，由物業進行服務；2、地下車庫屬於商業或者寫字樓的，一般開發公司自持（不出售），由開發商委託物業進行管理，也可自行管理；3、商住綜合體，這類車庫有分型別管理，物業也分住宅和商業，物業公司都可能不是同一個，商業管理商業，住宅管理住宅。也有因為商業車位配套不足，與住宅物業溝通，車位進行共享管理（一般屬於同一物業）。

這要看小區規劃審批圖是怎麼設計的。如果設計審批的是人防工程，那麼開發商和物業只有使用權，出售的也是使用權，沒有產權。如果規劃審批的是停車場地，那麼產權歸開發商，開發商出售後，購買者是可取得產權證的。

開發商只負責拿地建房子，房子交付之後，所有的管理都會委託給物業公司。

交付了，所有問題找物業，包括工程問題。